Résidentialisation

Institutionnalisation

En devenant institutionnalisée au travers de la Loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine du 1^er août 2003 qui a fixé un objectif de 200 000 résidentialisation^[11], la résidentialisation est un outil principalement utilisé dans les opérations visant le patrimoine des bailleurs sociaux publics. Il s'agit la plupart du temps de marchés publics. Toutefois, en se popularisant et en faisant ses preuves, la résidentialisation intéresse le secteur privé. Quant aux copropriétés, celles-ci ont été dans l'attente d'un outil de financement, l'ANAH ne disposant pas des prérogatives nécessaires pour aider les interventions sur les abords des copropriétés dégradées^[5].

Le programme national de rénovation urbaine, lancé en France par la loi de 2003 et encadré par l'ANRU, a fait l'objet d'un bilan d'étape en 2013 dans le cadre du projet de loi de finances pour 2014. Il est alors fait état au 30 juin 2013 de 397 projets de rénovation urbaine réalisés ou financés et en cours de réalisation ; ceci intègre le financement de la résidentialisation de 354 000 logements, dont 158 200 résidentialisations achevées au 31 décembre 2012^[12].

Changement spatiaux

L'aspect spatial de l'opération tend à donner un statut défini aux espaces entourant les immeubles d'habitation. Lors de la conception des grands ensembles, la plupart du temps selon les principes de la Charte d'Athènes, les espaces verts devaient devenir des espaces de rencontre indéfinis et indiscriminés, ouverts à tout le monde, en rupture frontale avec la notion traditionnelle de rue^[7],[13]. Dans la réalité, ces espaces verts ont connu l'abandon et la dégradation, du fait de défauts de gestion et d'appropriations ou d'incivilités.

La résidentialisation met en place une séparation plus nette entre l'espace public et l'espace privée des résidences^[2]. Elle a également pour ambition de recréer un schéma plus traditionnel de l'espace public et des rues autour des grands ensembles^[14]. Cette banalisation de l'espace autour des grands ensembles à pour objectif également de transformer l'image des grands ensembles en général, de l'associer à la notion de résidence, plus valorisé et à intégrer davantage à son environnement urbain pour en faire un quartier comme un autre^[15].

La résidentialisation a généralement pour objectif découper les grands ensembles à de plus petites unités d'habitations. Ces unités sont souvent rentrées sur une cage d'escalier regroupant une dizaine d'habitations, mais parfois ces unités sont à l'échelle de l'immeuble^[10]. Cette singularisation de ces unités d'habitations au sein des grands ensembles d'habitation sont matérialiser par via la végétation via des haies, des murs, des murets, des grilles et grillages, des changements de matériaux, ou de colorations^[2]. La résidentialisation passe ainsi fréquemment « l'installation d'une clôture, d'un portail avec accès pour les locataires, l'aménagement de places privées de parking et autres petits espaces verts »^[16]. Enfin, elle est également l'occasion de constructions de cabanons, jardins privatifs ou autres annexes^[13]. De telles opérations s'accompagnent également souvent de créations de voiries et d'un changement d'adressage des immeubles, pour distinguer plus fortement chaque entrée des immeubles^[10].

Sécurisation

La résidentialisation est souvent définie, au sein des opérations de rénovation urbaine, comme une des solutions à des problématiques sécuritaires, en tant aménagement de prévention, visant à réduire des occupations de halls d'immeubles, des dégradations, aux mésusages des espaces aux pieds des immeubles^[14]. Ainsi elle est souvent comparé ou assimilé à la notion de prévention situationnelle^[6],[13]. Elle se traduit par la mise en pratique d'outils comme la vidéosurveillance, les dispositifs de dissuasion, les contrôles d'accès par des digicodes^[17], etc.

Ce type d'intervention peut également viser à réduire le sentiment d'insécurité en créant un espace privatisé où l'on est susceptible de ne rencontrer que « des têtes connues ». Dans ce cas, une fois l'espace résidentiel enclos et son accès contrôlé et restreint, la surveillance passive peut être assurée par les résidents. Ceux-ci seront ainsi en mesure d'identifier plus facilement un « intrus », personne n'ayant pas d'appartenance au territoire de la résidence. Plus généralement, le découpage des grands ensembles en des espaces plus autonome est mis à en avant comme facilitant une sociabilisation des habitants entre eux, ainsi que l'appropriation collective de l'espace résidentiel^[18].

Les retours sur la thématique de la sécurité, après la réalisation d'une résidentialisation, montre plutôt une amélioration avec cependant un effet de déplacement de la délinquance voir parfois une dégradation des dispositifs d'accès aux immeubles^[19].

Gestion et entretien

La gestion et la délimitation des surfaces aux abords et entre les bâtiments est parfois complexe. Une même allée pouvant très facilement être de la responsabilité du bailleur sur une partie de son tracé, et de celle de la mairie sur le reste. La résidentialisation a souvent pour objectif de mieux délimiter ces espaces et donc de simplifier et clarifier la gestion de ceux-ci, notamment entre le bailleur et la municipalité^[20].

La résidentialisation peut impliquer un transfert de compétence entre le bailleur et la municipalité, quand certaines services tels que l'entretien des espaces verts étaient assurés par la commune sur la propriété du bailleur ou l'inverse, induisant in fine un changement dans les charges des locataires^[20]. La résidentialisation induit plutôt une augmentation des charges de part l'augmentation des installations autour des immeubles^[20]. Cependant les résidents sont plutôt satisfaits, ainsi que les bailleurs avec une moindre vacance et une rotation de locataire plus faible^[20].

Coût des travaux

Les opérations de résidentialisation sont souvent intégrées à des programmes issus du programme national de rénovation urbaine, et en cela font partie des projets partiellement financés par l'État via l'ANRU. L'agence nationale finance les projets pour environ 30 % de leur montant^[21] de travaux, mais ce chiffre peut varier.

Le reste du financement vient, à différentes hauteurs, des autres acteurs impliqués, notamment région, département, ville, Action Logement (participation des entreprises à l'effort de construction), éventuellement EPCI… Il s'agit majoritairement de financements publics. Le reste provient du ou des bailleurs impliqués dans l'opération d'urbanisme, qu'il soit public ou privé. Les fonds européens peuvent intervenir également, mais pour une part bien plus modeste^[22].

Entretien et maintenance

L'opération vise bien souvent à redistribuer le foncier aux différents protagonistes. Auparavant, l'entretien de ces espaces était peu, mal, voire pas fait, et les charges d'entretien étaient attribuées en majorité à l'entité responsable de l'entretien de l'espace public, principalement les services municipaux. Dès lors, avec la répartition claire et nette du foncier, les charges sont alors clairement réparties.

Le bailleur se trouve alors bien souvent responsable de l'entretien d'assiettes foncières dont il n'avait pas jusqu'alors la responsabilité, ni même l'idée du coût que pouvait représenter cet entretien. Il peut alors être tenté de reporter une partie de ces surcoûts sur ses locataires, via l'augmentation des charges locatives^[23],[24].

Afin de limiter l'impact financier de cet entretien nouveau, les concepteurs doivent, en collaboration avec les futurs responsables, chercher partout les solutions envisageables afin de limiter ces coûts. Il peut s'agir :

• d'un choix judicieux d'essences végétales, à croissance lente et nécessitant peu de taille ;
• de la réduction en tant que de faire se peut des réseaux de collecte d'eaux pluviales, notamment en mettant en œuvre des revêtements de sol drainants ;
• de l'optimisation de l'éclairage (usage de LEDs à faible consommation, matériels anti-vandales) ;
• de la réduction du nombre de points de collecte des ordures ménagères, pour réduire la taxe d'enlèvement, tout en prenant garde de ne pas favoriser de ce fait les déposes sauvages de sacs et autres détritus…