用途地域

用途地域の指定のない区域

「用途地域の指定のない区域」は色が塗られないため、白地地域と呼ばれている。白地地域は、容積率が400%まで認められるなど商業地域並みの規制が適用されていたため開発が進行していた。2000年（平成12年）の建築基準法の改正により、容積率など形態の制限を地方自治体が定めることが可能になった。

• 用途地域の指定のない区域（市街化調整区域を除く）における建築物の用途制限
  • 劇場、映画館、演芸場、観覧場 - 客席の床面積の合計10000m²以下
  • 店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場 - 床面積の合計10000m²以下
  • その他 - ○
• 用途地域の指定のない区域における建ぺい率は30%、40%、50%、60%、70%のいずれかを指定
• 用途地域の指定のない区域における容積率は50%、80%、100%、200%、300%、400%のいずれかに指定

特定用途制限地域との関係

準都市計画区域についても、都市計画法第8条第2項により用途地域を定めることができ、用途地域の制度は都市計画区域の内部だけで完結するものではない^[2]。一方、同法第13条第1項第7号は、市街化区域については少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については原則として用途地域を定めないとしている^[2]。このため、白地地域として説明される「用途地域の指定のない区域」と、市街化調整区域における用途地域の未指定とは、同じ「未指定」であっても制度上の前提が異なる^[2]。前者は区域区分が定められていない都市計画区域や準都市計画区域で生じうるのに対し、後者は市街化を抑制する区域として原則用途地域を定めないという建て付けに基づく^[2]。用途地域の13区分だけを列挙すると、この区域類型の違いが見えにくくなるため、指定の有無は区域区分や区域種別と合わせて読む必要がある^[2]。とりわけ白地地域の説明では、用途地域がないこと自体よりも、どの区域類型のもとで、どの補完制度が用意されているかを示した方が、土地利用規制の実際に近い^[2]。

また、都市計画法第9条第15項は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき建築物等の用途の概要を定める地域として特定用途制限地域を位置付けている^[2]。ここでいう用途の概要は都市計画として定められるが、具体的な用途制限は、建築基準法第49条の2に基づき、当該都市計画に即して政令で定める基準に従い、地方公共団体の条例で定められる^[3]。すなわち、白地地域の用途規制は、都市計画で対象と方向を示し、条例で個別の建築用途を具体化する二段構えで設計されている^[2][3]。そのため、現行記事の箇条書きにある建ぺい率・容積率などの形態規制だけでは白地地域の規制を言い尽くせず、特定用途制限地域の指定と条例の内容を併せて確認しなければ、実際に何が建てられるかは十分に分からない^[2][3]。同じく用途地域が未指定であっても、特定用途制限地域が定められているかどうかで規制の厚みは変わり、用途地域の13区分が指定されていないことは直ちに土地利用規制の空白を意味しない^[2][3]。こうした補完関係を明示することで、白地地域は用途地域の単なる例外ではなく、用途地域と他の土地利用規制が接続する場として位置付けられる^[2][3]。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は低層住宅の良好な住環境を守るための地域。（床面積の合計が）50m²までの住居を兼ねた一定条件の店舗や、小規模な公共施設、小中学校、診療所などを建てることができる。

例として、2階建て程度の戸建て住宅・アパート主体の住宅地。通常コンビニも建てられない。日用品・日常生活のための小規模な店舗兼用住宅が点在する程度。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域。150m²までの一定条件の店舗等が建てられる。

例として、第一種低層住居専用地域の例に加え、コンビニなどの小規模な店舗などがあるもの。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。500m²までの一定条件の店舗等が建てられる。中規模な公共施設、病院・大学なども建てられる。

例として、3階建て以上のアパートやマンションがある住宅街など。小規模なスーパーマーケットやドラッグストアなどの店舗が目立つようになる。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は主に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。1500m²までの一定条件の店舗や事務所等が建てられる。

例として、第一種中高層住居専用地域の例に加え、小規模のスーパー、その他やや広めの店舗・事務所などがあるもの。

第一種住居地域

第一種住居地域は住居の環境を保護するための地域。3000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル等や、環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられる。

例として、中規模のスーパー、小規模のホテル、中小の運動施設、その他中規模の店舗・事務所などがあるもの。

第二種住居地域

第二種住居地域は主に住居の環境を保護するための地域。10000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル・パチンコ店・カラオケボックスなどや、環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられる。

具体例としては、郊外の駅前や幹線道路沿いなど。アパートやマンションがあり、大きめのスーパーや商業店舗・事務所などがあるもの。

準住居地域

準住居地域は道路の沿道等において、自動車関連施設などと、住居が調和した環境を保護するための地域。10000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等や、小規模の映画館、車庫・倉庫、環境影響の小さいごく小規模な工場も建てられる。

具体例としては、国道や幹線道路沿いなどで、宅配業者や小規模な倉庫が点在するような地域である。道路沿いの住宅街に倉庫を建てさせたいという目的で設置された用途地域とも言える。車庫について規制解除された他は第二種住居地域に準じている。

田園住居地域

田園住居地域は農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域。ビニールハウスなどの農産物の生産施設や農産物・農業の生産資材の倉庫等のほか、500m²までの一定の地域で生産された農産物を販売する店舗等も建てられる。

具体例としては、農産物直売所・農家レストランを中心とした地域である。地産地消を推進したいという目的で設置された用途地域とも言える。農産物直売所・農家レストランについて規制解除された他は第二種低層住居専用地域に準じている。

近隣商業地域

近隣商業地域は近隣の住民が日用品の買物をする店舗等の、業務の利便の増進を図る地域。ほとんどの商業施設・事務所のほか、住宅・店舗・ホテル・パチンコ店・カラオケボックス等のほか、映画館、車庫・倉庫、小規模の工場も建てられる。延べ床面積規制が無いため、場合によっては中規模以上の建築物が建つ。

具体例としては、駅前商店街である。小さな商店がたくさんある状態から、中規模以上の商業施設まで有り得る。

商業地域

商業地域は主に商業等の業務の利便の増進を図る地域。ほとんどの商業施設・事務所、住宅・店舗・ホテル・パチンコ店・カラオケボックスなど、映画館、車庫・倉庫、小規模の工場のほか、広義の風俗営業および性風俗関連特殊営業関係の施設も建てられる。延べ床面積規制が無く、容積率限度も相当高いため、高層ビル群も建てられる。

具体例としては、都心部の繁華街（東京の歌舞伎町、名古屋の栄、大阪のキタやミナミなど）やオフィスビル街（東京大手町、名古屋駅前、大阪駅前など）など。都心回帰により、近年は商業地域に高層マンションなども建設されている。工場関係以外はほぼ何でも建設可能な地域である。住宅を商業地域で取得した場合、いきなり隣にラブホテルができてしまうという例もある。

準工業地域

準工業地域は主に軽工業の工場等、環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域。住宅や商店も建てることができる。ただし、危険性・環境悪化のおそれが大きい花火工場や石油コンビナートなどは建設できない。

工業地域

工業地域は主に工業の業務の利便の増進を図る地域。どんな工場でも建てられる。住宅・店舗は建てられる。学校・病院・ホテル等は建てられない。 例えば、大規模な工場の隣に社員寮やスーパーがあるような状態など。

工業専用地域

工業専用地域は工業の業務の利便の増進を図る地域。どんな工場でも建てられる。住宅・物品販売店舗・飲食店・学校・病院・ホテル等は建てられない。福祉施設（老人ホームなど）も不可。住宅が建設できない唯一の用途地域でもある。簡単に言えば、京浜工業地帯などに代表される湾岸地域などである。石油コンビナートや製鉄所などの環境悪化の可能性が大きい設備が設立されている地域である。また、花火工場などの危険性が極めて大きい工場もこの地域に建設される。

参照表