Nießbrauch

Der Begriff ist eine Lehnübersetzung von lateinisch ūsus frūctūs ‚Fruchtgenuss‘.^[1] Der Begriff tauchte erstmals im Berner Ratsmanual des Jahres 1496 auf.^[2] Nießbrauch und Nutznießer (zu frühneuhochdeutsch nießen‚ genießen^[3]) sind seit dem Mittelalter im deutschsprachigen Raum im Gebrauch, konnten den lateinischen Terminus aber bis ins 19. Jahrhundert nicht verdrängen.^[4] Eine häufige Form des Nießbrauchs ist ein lebenslanges Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen. Hiervon zu unterscheiden ist das Wohnrecht, welches lediglich das Bewohnen/Nutzen eines Gebäudes oder Teilen eines Gebäudes gestattet, nicht jedoch die Fruchtziehung.

Das Eigentum an einer Sache verleiht dem Eigentümer mehrere Rechte: die Nutzung, Fruchtziehung, Abnutzung und Verfügung. Durch die Begründung des Nießbrauchs überträgt der Eigentümer einer Sache das Recht zur Nutzung und zur Fruchtziehung an einen Dritten und behält allein das Verfügungsrecht für sich. Die rechtliche Herrschaft verteilt sich auf zwei Rechtsinhaber, den des nießbrauchbeschwerten Eigentums, und den „Nießbraucher“. Ersterer behält das nutzungsentleerte „bloße Eigentum“ an der Sache, Zweiter erhält die umfassende Nutzung einschließlich der Fruchtziehung (wirtschaftlicher Eigentümer).

Anders als die Grunddienstbarkeit und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit gewährt der Nießbrauch dem Nießbraucher nicht nur einzelne Nutzungsrechte, sondern das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Gegenstands. Darin enthalten ist die Ziehung von „Früchten“ (§ 99 BGB), also der Erzeugnisse und sonstigen Ausbeute des Gegenstandes: Sachfrüchte sind z. B. die Ernte bei einem landwirtschaftlichen Grundstück oder die abgebauten Steine eines Steinbruches, Rechtsfrüchte die Miet- und Pachtzinsforderungen.

Der Nießbrauch ist folglich das dingliche, also absolut wirkende Gegenstück zur schuldrechtlichen Pacht: Der Berechtigte hat nicht nur einen Anspruch auf Nutzungsziehung gegen seinen Vertragspartner, sondern ein Recht auf Nutzungsziehung an dem belasteten Gegenstand, das gegenüber jedermann wirkt. Der Nießbrauch ist regelmäßig unveräußerlich und unübertragbar (Ausnahme: § 1059a BGB). Seine Ausübung kann aber einem Dritten überlassen werden (§ 1059 BGB). Der Nießbrauch ist nach § 1059b BGB unpfändbar.

Die Bestellung des Nießbrauchs hat, soweit spezielle Regelungen fehlen, in der Form zu erfolgen, die für Verfügungsgeschäfte am jeweiligen Gegenstand vorgeschrieben ist:

• an unbeweglichen Sachen (Grundstücke) gemäß § 873 BGB durch dingliche Einigung und Eintragung ins Grundbuch. Hier ist notarielle Beurkundung erforderlich.
• an beweglichen Sachen (Mobilien, Fahrnis) gemäß § 1032 BGB grundsätzlich durch formlose Einigung und Übergabe der Sache (mit Verweis auf Vorschriften über die Übereignung beweglicher Sachen in Satz 2 der Vorschrift);
• an Rechten, soweit übertragbar, gemäß § 1069 BGB nach den Vorschriften über die Übertragung des jeweiligen Rechts (z. B. bei Forderungen: Abtretung);
• an Inhaber- und Orderpapieren: vgl. § 1081 BGB;
• an einem Vermögen (z. B. am Nachlass, Unternehmen) gemäß § 1085 BGB nach den für die einzelnen Vermögensbestandteilen geltenden Regelungen an jedem einzelnen Vermögensgegenstand gesondert.

Ausnahmsweise kann ein Nießbrauch auch kraft Gesetzes entstehen.

Der Nießbrauch kann auch statt am gesamten Eigentum nur an einem Miteigentumsanteil bestellt werden, sogenannter Bruchteilsnießbrauch, oder sich nur auf einen Teil der Nutzungen beziehen, dem Quotennießbrauch. Der Nießbraucher wird gegen Beeinträchtigungen und Störungen seines Rechts wie ein Eigentümer geschützt (§ 1004 BGB).

Die Zulässigkeit eines Eigentümernießbrauchs (also der Bestellung eines Nießbrauchs an einer eigenen Sache) ist umstritten; der BGH sieht die Bestellung eines Nießbrauchs an einem eigenen Grundstück als zulässig an, etwa zur Vorbereitung einer Veräußerung unter Nießbrauchsvorbehalt.^[5][6]

Wie jedes Verfügungsgeschäft ist auch die Bestellung eines Nießbrauches zwar ohne rechtlichen Grund wirksam (Abstraktionsprinzip), allerdings ergibt sich dann grundsätzlich ein bereicherungsrechtlicher Rückübertragungsanspruch (§§ 812 ff. BGB). Um dauerhaft kondiktionsfest zu sein, liegt der Bestellung daher regelmäßig ein von ihr zu trennendes Verpflichtungsgeschäft zu Grunde, das sie erfüllt (Kauf, Schenkung, Vermächtnis usw.).

Bei der steuerlichen Beurteilung eines Nießbrauchsrechts ist zwischen Zuwendungs- und Vorbehaltsnießbrauch zu unterscheiden:^[7]

In der Praxis wird der Nießbrauch häufig bei der Vermögensübertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge eingesetzt. Der Übertragende verschafft dem Nachfolger zwar das Eigentum an den Gegenständen, behält sich aber zu seinen Lebzeiten den Nießbrauch vor. Damit die Früchte gezogen werden können, hat der Nießbraucher gegen den Eigentümer ein Recht zum Besitz. Zwischen dem Eigentümer und dem Nießbraucher besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, das den Nießbraucher verpflichtet, ordnungsgemäß zu wirtschaften, die Sache zu erhalten und sie zu versichern. Auch hat der Nießbraucher die gewöhnlichen öffentlichen und privatrechtlichen Lasten zu tragen. Verwendungen, die über die gewöhnliche Unterhaltung hinausgehen, kann der Nießbraucher vom Eigentümer ersetzt verlangen, wenn die Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen.

Die neuere Interpretation des § 1041 BGB durch den Bundesgerichtshof^[9] erlegt dem Nießbraucher nur solche Pflichten bzw. Unterhaltszahlungen auf, die „regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände“ fällig werden. Diese Formel ist seitdem vom BGH angewendet worden,^[10] die außerdem besagt, dass auch ein bei dem Nießbraucher zur Miete wohnender Eigentümer neben der Miete gegebenenfalls die größeren Modernisierungsmaßnahmen und Arbeiten an Dach und Fach selbst zu erbringen hat, wobei der Nießbraucher nicht in Vorleistung gehen muss („dolo … petit“-Prinzip). Dies schützt zwar den Nießbraucher, kann aber bedeuten, dass dem Eigentümer beträchtliche Ausgaben entstehen könnten, ohne dass er ein Verfügungsrecht über die Immobilie hat. Durch ein eingeräumtes Nießbrauchrecht auf eine Immobilie nimmt der Marktwert selbiger ab, da der Eigentümer nur noch eine eingeschränkte Verfügungsgewalt über das Objekt besitzt.^[11] Dies bedeutet zwar, dass im Falle einer Veräußerung der Immobilie bestehende Nießbrauchrechte in die Immobilienbewertung wertmindernd einbezogen werden, andererseits hat dies jedoch eine verminderte Versteuerung zur Folge. Außerdem erhöhen größere Modernisierungsmaßnahmen i. d. R. den Marktwert.

Ein Urteil des Bundessozialgerichts^[12] schützt im konkreten Fall den Eigentümer einer mit einem Nießbrauch belasteten Immobilie im Falle der Inanspruchnahme von Grundsicherung: Die staatliche Leistung wird als Zuwendung und nicht als Darlehen gewährt.^[12][13] Gemäß einem neueren Urteil des Bundessozialgerichts^[14] „kann aus jener Entscheidung nicht abgeleitet werden, dass jedes (Haus-)Grundstück, das mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht belastet ist, nicht nach § 12 Abs 1 SGB II verwertbar sei. Vielmehr ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen, ob es eine Verwertungsmöglichkeit gibt.“

Zunehmende Bedeutung erhält Nießbrauch als eine Möglichkeit der Immobilienverrentung.

Ein Nießbrauch wird gelöscht durch Löschungsantrag und Löschungsbewilligung. Die Löschungsbewilligung des Nießbrauchers muss notariell beurkundet werden, der Löschungsantrag des Nießbrauchers muss lediglich ortsgerichtlich oder notariell unterschriftsbeglaubigt werden. (Eine einfache Beglaubigung z. B. des Einwohnermeldeamtes reicht hingegen nicht.) In der Regel geht die Löschungsbewilligung zeitlich dem Löschungsantrag voraus, und der Eigentümer reicht dann beide Urkunden beim Amtsgericht ein. Löschungsantrag und Löschungsbewilligung müssen nicht physisch verbunden – beispielsweise gelöst – sein, die getrennte Einreichung ist ohne weiteres möglich. Es ist üblich, zusammen mit dem Löschungsantrag zugleich um Übersendung eines – aus Kostengründen – unbeglaubigten Grundbuchauszuges zu bitten. Im Regelfall verbleibt die Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt in der Akte; auf Wunsch kann sie nach Eintragung der Löschung ins Grundbuch an den Eigentümer zurückgeschickt werden.

In der Schweiz wird für dieses Rechtsinstitut die Bezeichnung Nutzniessung verwendet. Sie ist in Art. 745 ff. ZGB geregelt. In Österreich nennt sich dieses Recht Fruchtgenussrecht oder Fruchtnießung und wird durch § 509 ff. ABGB geregelt.