Mietsicherheit

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In Deutschland meint der Begriff der Mietsicherheit (umgangssprachlich Mietkaution) in der Regel die Leistung eines Geldbetrages oder die Bereitstellung eines anderen Sicherungsmittels durch den Mieter gegenüber seinem Vermieter zur Sicherung der aus dem Mietverhältnis herrührenden Forderungen des Vermieters. Im juristischen Sinne erfasst der Begriff zusätzlich zu solchen vertraglichen Vereinbarungen auch das gesetzliche Vermieterpfandrecht nach § 562 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), dessen praktische Bedeutung aufgrund der schwachen Sicherungswirkung für den Vermieter jedoch gering ist. Mit Mietsicherheiten werden neben der originären Mietforderung auch sonstige Forderungen des Vermieters abgesichert, etwa auf Ausgleich von Reparatur- und Nebenkosten bei Beendigung des Mietverhältnisses, auf Nutzungsentschädigung oder Schadensersatz.

Allgemeines

Mietverträge sind Dauerschuldverhältnisse, bei denen die Mietzahlungspflicht des Mieters über einen langen Zeitraum hinweg besteht und sonstige Forderungen des Vermieters entstehen können, beispielsweise wenn der Mieter Schäden am Mietobjekt verursacht. Die Begründung des Mietverhältnisses bringt für den Vermieter daher stets das sogenannte Mietausfallrisiko mit sich: Kann der Mieter die Miete ganz oder teilweise nicht mehr zahlen oder weigert er sich schlicht, muss der Vermieter seine Forderungen grundsätzlich gerichtlich durchsetzen, während der Mieter zunächst weiterhin im Besitz der Mietsache ist, diese also weiterhin möglichen Beeinträchtigungen aussetzen kann. Um die mit diesem Kontrollverlust einhergehenden Risiken abzusichern, gibt es für den Vermieter im Kern zwei Möglichkeiten der Risikominderung:

Zunächst kann der Vermieter das sogenannte Vermieterpfandrecht geltend machen (gesetzliches Pfandrecht). Der Vermieter erlangt ohne weitere Handlung seinerseits ein Pfandrecht an sämtlichen Sachen des Mieters, die dieser in die Mieträume verbringt (§ 562 Abs. 1 BGB), das in der Regel jedoch wieder zum Erlöschen kommt, wenn der Mieter die Sachen aus der Mietsache entfernt (§ 562a BGB). Vom Vermieterpfandrecht ausgenommen sind unpfändbare Gegenstände (§ 562 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 811 ZPO). Stehen dem Vermieter Forderungen gegen den Mieter zu, kann der Vermieter aus diesem Pfandrecht Befriedigung verlangen, indem er nach den Vorschriften der §§ 1231 - 1240 BGB zunächst die Herausgabe von dem Mieter verlangt und die Gegenstände dann versteigert. Praktisch relevant ist das Vermieterpfandrecht etwa bei der Berliner Räumung und bei der Geschäftsraummiete. Die praktische Bedeutung im Wohnraummietrecht ist gering, weil die Umsetzung des Befriedigungsprozesses (Herausgabeverlangen, öffentliche Versteigerung, Auskehrung des Erlöses) zeitaufwändig ist, viele Gebrauchsgegenstände des täglichen Lebens unpfändbar sind (etwa Fernseher[1] oder Computer[2]) und die von einem in finanzieller Not stehenden Mieter eingebrachten Sachen ihm möglicherweise nicht gehören oder mit Forderungen von Dritten belastet sind (insbesondere Eigentumsvorbehalten bei ratenweise-gekauften werthaltigen Sachen), der Vermieter sich also mit diesen auseinandersetzen müsste.[3]

Aufgrund der Unwägbarkeiten bei der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts wird in der Praxis in aller Regel eine zusätzliche vertragliche Mietsicherheit vereinbart, die etwaige Ansprüche des Vermieters absichert. Typische Formen sind die Barkaution und die Mietausfallbürgschaft.

Gesetzliche Regelungen zu vertraglichen Mietsicherheiten

Aus § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Mietsicherheit für den Bereich des Wohnraummietrechts einschränkt, ergibt sich im Umkehrschluss, dass Mietsicherheiten außerhalb des Wohnraummietrechts grundsätzlich umfangreich wirksam vereinbart werden können. Daneben existieren in verschiedenen Einzelgesetzen Einschränkungen dieses Grundsatzes.

Wohnraummietrecht

Das Wohnraummietrecht bezweckt überwiegend den Schutz des Mieters, weshalb die Vorschrift des § 551 BGB die Wirksamkeit von Mietsicherheitsklauseln zulasten des Vermieters einschränkt und nach ihrem Absatz 4 auch keine vertragliche Abweichung von dieser Vorschrift zulasten des Mieters zulässig ist:[4]

  • Eine Mietsicherheit – im Wohnraummietrecht typischerweise eine auf ein Konto einzuzahlende Kaution – darf wertmäßig das Dreifache der vereinbarten Nettokaltmiete nicht überschreiten (§ 551 Abs. 1 BGB); das gilt auch, wenn verschiedene Formen der Sicherheitsleistung kombiniert werden (Kumulierungsverbot).[5] Verstößt die mietvertragliche Vereinbarung zur Sicherheit gegen dieses Gebot, weil eine geleistete Kaution gemeinsam mit einer Bürgschaft den zulässigen Höchstbetrag überschreitet, führt dies nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der Bürgschaftssicherung.[6][7]
  • Ebenfalls hat der Mieter das Recht, die Zahlung in drei gleich großen Teilzahlungen mit den jeweiligen Monatsmieten der ersten drei Monate des Mietverhältnisses zu leisten (§ 551 Abs. 2 BGB).
  • Die Mietsicherheit muss der Vermieter bei einem Kreditinstitut (einer Bank) mit einem für mit dreimonatiger Frist kündbaren Konten typischen Sparzinssatz getrennt von anderen Vermögenswerten anlegen, wenn sich die Mietparteien nicht auf eine andere Anlageform geeinigt haben; die Erträge müssen dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses gemeinsam mit der Mietsicherheit ausgezahlt werden, soweit der Betrag nicht zur Deckung von Ansprüchen des Vermieters eingesetzt werden muss (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Pflicht zur Anlage der Mietsicherheit getrennt von anderen Vermögenswerten,[8] soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist.[9] Solche Konten werden auch Anderkonto, Sonderkonto[10] oder Mietkautionskonto[11] genannt.[12]

Bei Sozialwohnungen darf eine Mietsicherheit nur zur Absicherung von Ansprüchen aus unterlassenen Schönheitsreparaturen und verursachten Schäden verlangt werden (§ 9 Abs. 5 Satz 1 WoBindG).

Bei Wohnraum, der mit Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes gefördert worden ist, darf keine Kaution verlangt bzw. vereinbart werden, weil eine solche Sicherung in den Vorschriften der § 1 Abs. 3 und § 16 Neubaumietenverordnung (NMV) nicht vorgesehen ist.[13]

Unterbleibt die Zahlung der Mietsicherheit bei einem Mietvertrag über Wohnraum und erreicht der ausbleibende Betrag zwei Kaltmieten, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB).

Gewerberaummietrecht

Mangels entsprechender Vorschrift in den allgemeinen Mietvertragsregelungen können Mietsicherheiten im Gewerberaummietrecht weitreichend wirksam vereinbart werden. Aufgrund der hohen finanziellen Risiken für den Vermieter werden in diesem Bereich häufig Bankbürgschaften auf erstes Anfordern verlangt, bei welchen die bürgende Bank zur sofortigen Zahlung verpflichtet ist, wenn der Vermieter behauptet, ihm stünden Ansprüche gegen den Mieter zu. Ob diese im Gewerberaummietrecht wirksam vereinbart werden können, ist juristisch umstritten. Nach Ansicht des Berliner Kammergerichts[14] und des OLG Karlsruhe[15] soll eine entsprechende Regelung auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) zulässig sein, weil der Vermieter nach der gesetzlichen Regelung des § 551 BGB sogar eine Barkaution einfordern könnte und damit schon nach der gesetzlichen Konzeption eine unmittelbare Zugriffsmöglichkeit auf das Sicherungsmittel hätte. Die Vereinbarkeit dieser Urteile mit zwei zuvor ergangenen Entscheidungen des BGH[16][17] und entsprechend die Wirksamkeit solcher Vereinbarungen im Gewerberaummietrecht ist in der Literatur umstritten;[18][19][20] eine Entscheidung des BGH oder eines weiteren Oberlandesgerichts ist insoweit bisher (Stand November 2025) nicht ergangen.

Arten der vertraglichen Mietsicherheit

In Betracht als Mietsicherheit kommen die (Bar-)Kaution, die Verpfändung von Gegenständen oder Forderungen, die Sicherungsabtretung, die Bürgschaft oder Garantie und die Kautionspolice. Jede Sicherheitsleistung des Mieters gegenüber dem Vermieter hat Treuhandcharakter: Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für alle aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter bestehenden oder bei Auszug entstehenden Ansprüche, insbesondere rückständige Miete, Ansprüche aus Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnungen, Ansprüche auf Schadensersatz wegen Schäden in der Mietwohnung oder auch Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, sofern der Mieter dazu verpflichtet ist, muss dafür aber während der Zeit des Mietverhältnisses vom Vermieter treuhänderisch verwahrt werden.[21]

Barkaution

Eine Barkaution ist vereinbart, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag zu übergeben oder auf ein Vermieterkonto einzuzahlen. Der Vermieter hat diese Gelder getrennt von seinem übrigen Vermögen zu verwalten. Er hat sie insolvenzfest und verzinslich (Letzteres gilt nicht bei Jugend- und Studentenwohnheimen) anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Der Mieter darf deshalb die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen.[22] Geeignet dafür sind insbesondere Sperrkonten.

Verpfändung

Mietsicherheit durch Verpfändung kann vereinbart werden etwa durch die gebräuchliche Verpfändung eines Sparguthabens, aber auch z. B. Wertpapiere oder andere Geldanlagen wie ein Bausparvertrag können verpfändet werden. Im Unterschied zur Barkaution leistet der Mieter hier keinen Vermögensbetrag unmittelbar an den Vermieter, sondern gewährt diesem treuhänderisch Zugriff auf einen bereits bei einer Bank befindlichen Vermögenswert. Bei der Verpfändung eines Sparguthabens zahlt der Mieter den Betrag der Mietsicherheit auf ein auf ihn lautendes Sparkonto ein („Mietkautionssparbuch“). Mit diesem verpfändet er sein Recht an der Sparforderung durch Übergabe des Sparbuches an den Vermieter. Voraussetzung ist dabei die Entstehung eines dinglichen Pfandrechtes des Vermieters an der Sparforderung (und nicht etwa nur einer schuldrechtlichen Berechtigung) und die Erklärung der Verpfändung gegenüber dem Kreditinstitut bei Anlage dieses Sparbuches. Dies hat aus Sicht des Mieters den Vorteil, dass die Trennung der Vermögenswerte, die Verzinslichkeit und auch die Insolvenzfestigkeit jederzeit gewährleistet sind. Die Verpfändung von Postsparbüchern war gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 PostG a.F. stets unzulässig.

Sicherungsabtretung

Alternativ können Forderungen des Mieters gegen Dritte gemäß §§ 398 ff. BGB sicherungshalber an den Vermieter abgetreten werden, womit für den Vermieter jedoch das Risiko einhergeht, dass diese Forderungen im Falle des versuchten Zugriffs nicht durchsetzbar sind, weshalb dieses Sicherungsmittel in der Praxis unüblich ist.

Bürgschaft und Garantie

Bei der Mietbürgschaft verbürgen sich Dritte, insbesondere Kreditinstitute im Rahmen des Avalkredits und Versicherungen innerhalb der Mietkautionsversicherung, für die Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietvertrag einzustehen. Im gewerblichen Bereich übernehmen typischerweise Muttergesellschaften für ihre Tochtergesellschaften und Banken gegen Gebühr etwaige Bürgschaften. Ebenfalls werden teilweise Mietgarantien übernommen, die sich in ihren rechtlichen Folgen lediglich geringfügig von den typischerweise vereinbarten Bürgschaften auf erstes Anfordern unterscheiden (→ Garantie#Eigenschaften). Im privaten Bereich stehen häufig Verwandte (etwa die Eltern für die Studentenwohnung ihres Kindes) als Bürgen zur Verfügung.

Kautionspolice oder Mietkautionsversicherung

Eine Kautionspolice oder Mietkautionsversicherung ist ein Versicherungsvertrag, dessen Vertragsgegenstand eine Mietsicherheit zur Absicherung eines Mietverhältnisses ist. Gegen jährliche Zahlung einer Versicherungsprämie befreit sie den Mieter von der sonst üblichen Hinterlegung einer Mietkaution auf ein Kautionskonto oder Sparbuch. Als Urkunde über einen Vertrag zwischen dem Versicherer und dem Mieter, wird die Kautionspolice beim Vermieter hinterlegt und gilt als Beweis des bestehenden Versicherungsschutzes.

Endet das Mietverhältnis, ohne dass der Vermieter Schadenansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, wird die Versicherung wieder gekündigt. Sollte der Vermieter jedoch Ansprüche auf Zahlung der Mietkaution geltend machen, erhält der Vermieter sein Geld als Garantiezahlung aus der Versicherungsleistung, was wiederum den Mieter zu einer vertraglich geregelten Rückzahlung der Mietkautionssumme verpflichtet.

Die Kautionspolice ist unpfändbar und schützt die Ansprüche des Vermieters vor einer gemäß aktueller Rechtslage möglichen Pfändung eines Kautionskontos durch Drittgläubiger. Für den Vermieter bedeutet das, dass er etwaige Ansprüche unabhängig von Forderungen Dritter durchsetzen kann.

Zugriff auf die vertragliche Mietsicherheit durch den Vermieter

Stehen dem Vermieter gegen den Mieter Ansprüche zu, die mit der Mietsicherheit abgesichert werden, kann er diese verwenden, um die Ansprüche zur Erfüllung zu bringen, statt den Mieter auf Erfüllung zu verklagen.[23] Bei der typischerweise im Wohnraummietrecht vereinbarten Mietkaution geschieht dies durch Erklärung der Aufrechnung mit Gegenansprüchen des Vermieters,[24] bei einer eher im Gewerberaummietrecht verbreiteten Bankbürgschaft durch Inanspruchnahme des Bürgen.[25] Ob der Vermieter wegen solcher Ansprüche auf die Sicherheit zugreift oder den Mieter im Klageweg in Anspruch nimmt, steht ihm frei. Der Vermieter kann wegen § 215 BGB auch mit bereits verjährten Forderungen aufrechnen. Das gilt auch, wenn der Vermieter bei Ansprüchen auf Schadensersatz vor Eintritt der Verjährung keine Geldzahlung nach § 249 Abs. 2 BGB verlangt hat und der Anspruch nur auf Naturalrestitution gerichtet war.[26] Das wurde von manchen Gerichten anders beurteilt, weil in solch einem Fall der Wortlaut von § 215 BGB nicht erfüllt ist.[27] Der Bundesgerichtshof berücksichtigt dagegen die besondere Interessenlage und stellt darauf ab, dass beide Vertragsparteien typischerweise in solchen Fällen von einer möglichen Befriedigung durch die geleistete Mietsicherheit ausgehen.[28]

Rückzahlung bei Beendigung

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entsteht grundsätzlich ein Anspruch des Mieters auf Rückgewährung der Mietsicherheit, der nach Art der Sicherheit variiert: Bei einer Barkaution besteht ein Anspruch auf Rückzahlung, bei einer Bürgschaft ein Anspruch auf Freigabe der Bürgschaftsurkunde. Wann dieser Anspruch fällig wird und entsprechend die Rückzahlung vom Mieter tatsächlich verlangt werden kann, ist umstritten.[29] Der Bundesgerichtshof hat 2016 entschieden, dass der Anspruch fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.[30] Damit genügt der reine Ablauf einer allgemein anerkannten Überlegungsfrist von 3 bis 6 Monate alleine nicht.

Die Mietsicherheit ist inklusive aufgelaufener Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen. Mit dem Zugang der Abrechnung über die Mietkaution beim Mieter wird der Rückzahlungsanspruch fällig.[31] Hat der Vermieter die Mietsicherheit vorbehaltlos und vollständig zurückgezahlt, kann – abhängig von den konkreten Umständen im Einzelfall[32] – davon ausgegangen werden, dass er die Mietsache als vertragsgemäß anerkennt und keine Ansprüche auf Schadensersatz mehr geltend machen kann.[33]

Verletzt der Vermieter die Anlagepflicht bezüglich der Mietsicherheit, so hat der Mieter ein Schadensersatzanspruch aus den §§ 280 Abs. 1, 551 Abs. 3 BGB für den nicht realisierten Zinsertrag.[34] Die Schadenshöhe bestimmt sich grundsätzlich nach dem Zinsertrag, der bei ordnungsgemäßer Anlage der Mietsicherheit üblicherweise erwirtschaftet worden wäre. Haben die Mietparteien eine andere Anlageform der Mietsicherheit vereinbart, so ist der zu ersetzende Schaden der, der bei vereinbarungsgemäßer Anlage entstanden wäre.

Wechselt der Vermieter durch Verkauf des Gebäudes (§ 566 BGB; „Kauf bricht nicht Miete“), dann übernimmt der neue Vermieter sämtliche Rechte und Pflichten bezüglich der geleisteten Mietsicherheit (§ 566a BGB). Wenn der Mieter die Rückzahlung vom neuen Vermieter nicht erlangen kann, dann bleibt der alte Vermieter in der Pflicht, dem Mieter die geleistete Mietsicherheit zurückzugewähren.[35]

Sonstiges

Für Leistungsempfänger können staatliche Leistungsträger unter den Voraussetzungen des § 22 Abs. 6 SGB II die Mietkaution als Darlehen zur Verfügung stellen: „Aufwendungen für eine Mietkaution und für Genossenschaftsanteile sollen als Darlehen erbracht werden.“ Dabei versuchen die Jobcenter, eine Tilgung von Mietkautionsdarlehen gegen den Regelbedarf aufzurechnen. Dies führt regelmäßig zu einer längerfristigen Unterdeckung des Bedarfes. Dieser Praxis traten die Gerichte seit 2006 entgegen. Das Bundessozialgericht (BSG) entschied 2015, dass das Jobcenter die Tilgungsraten für das Mietkautionsdarlehen nicht einbehalten durfte.[36][37]

Der mietvertraglich vereinbarte Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Mietsicherheit (Kaution) unterliegt, wie fast alle Ansprüche, der Verjährung. Maßgeblich ist die Regelverjährung von drei Jahren gem. § 195 BGB, die nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist.[38][39] Die Verjährungsfrist beginnt nicht erst mit dem Ablauf der Mietzeit, sondern mit Begründung des Mietverhältnisses; setzt der Vermieter die Leistung einer Mietsicherheit also nicht binnen drei Jahren ab dem Schluss des Jahres des Beginns des Mietverhältnisses durch, kann er auch im fortbestehenden Mietverhältnis keine Sicherheit mehr verlangen.[40]

Weblinks

Einzelnachweise

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