建築条件付土地取引

建築条件付土地取引（建築条件付土地売買・販売）は、建売住宅と混同されることが多いがその名のとおり土地取引であり、建物販売である建売住宅とはまったく違う。 建築条件付土地（以下条件付きと表記）は、土地契約に建築契約をセットで取引するものである。

それに対して、建売住宅はマンション販売もその一例であるが建物を販売するものであり土地は建物に付随するものとして一体のものと扱われる。 建売は既にあるか建築中である建物を販売するのであり、当然ながら間取りなどの設計を変更することはできない。

建築条件付土地は、最初に交わされるのは土地契約であり建築契約はその後に、契約に必要な設計図書を作成し、その内容の見積書も添付され、「その建物をこの金額で建てます」という契約をするものである。 したがって、建物はおろか建築確認申請すら出ていることはないはずである。

しかしながら、これが土地契約であるならば、買主である消費者がその土地をどのように利用しようと、あるいはどのような設計・建築業者を選ぼうと、それは土地所有者の自由であるはず。 それを阻害するような抱き合わせ販売行為は、独占禁止法に触れる行為になる。

このような独占禁止法から逃れる為に、条件付には自主規制として3つの要件をつけることを業界ルールとしている。

1. ３ヶ月程度で建築契約を結ぶことを条件とする。
2. 建築請負契約が締結できなかった場合、土地に対する手数料も含め一切の預り金を返還する。（停止条件）
3. 建築を請け負う業者は土地の売主（その子会社を含む）又はその代理人でなくてはいけない。

宅地建物取引業法には土地取引と建物取引の規定しかなく、これらは民法の規定による条件契約を流用したものである。それは建築契約を成就条件として土地契約を結ぶという「1編5章第5節　条件及び期限」の項目による契約形態である。つまり、建築契約が成された時に土地契約も正式に発効されるとりきめである。
したがって、建築契約が成就しなかった場合は土地契約そのものがなかった事になるので、なかったものに対する手数料はいかなる名目のものも返還されることになる。
また、建築を請け負うものが土地の売主でなくまったく関係のない業者に建築をさせるのは、紹介手数料（リベート）目当てのセット契約となるのが明らかで商道徳上も望ましくないことから３番目の項目がある。

しかしながら、建築契約は消費者の意思のみに依るべきものであり、その場合は債務者（この場合は消費者）の意思のみによる条件（随意条件）となり民法上は成立しない契約となる。その為に期限をつけているとも言えるが、以下の事を考えると条件に別の売買契約を設定することは法的になじまないと言える。

民法の停止条件とは、成就条件として「本人の意思のみによらないある法的効果が予定」されている、 ということである。
　　例　「大学に合格したら」腕時計を買ってあげる。
ある売買契約の停止条件に別の売買契約をもってくるということは、本人の意思のみによる契約が予定されており、それをしなければもとの契約を成立させない、ということになる。ひらたく言えば、この商品を買う契約をしなければその商品は売らない、ということになり、独占禁止法の抱き合わせ販売にあたる。

結局、根本のところで「建築契約を結ばなければ土地を買う事ができない」という抱き合わせ行為は変わっていないという点において、これをもって独占禁止法を免れるとする見解には大きな疑問が残る。

• 同時契約：　土地契約と同時に建物契約を迫る行為。これにより停止条件が使えなくなってしまう。また、充分なプラン打ち合わせをする事なく曖昧な内容での建築契約を結ばせるものであり、消費者に不利益を強要する悪質な販売方法である。ちなみに建築プランや価格がすでに決まっている、もしくはほとんど決まっているものから選択させられる等も問題行為である。

• 違法な仲介手数料：　建築条件付土地取引は土地取引であって、建築費（建物価格）を合算して仲介手数料を請求することは違法である。

• 一括下請：　売主である業者が、住宅を建てられる建設業（特定もしくは一般建設業のどちらか / 扱える建築費が変わる）としての認可がなかったり建設の能力がない場合、他の業者に丸投げをする事が行なわれる。これは建設業法の一括下請けの禁止という法律に触れる行為になる。

• リベート：　仲介業者が条件付を企画する場合、介在する業者同士でやりとりするリベートを軸として土地の売主、建築業者、仲介業者、時にはハウスメーカーが繋がっていく構図が生まれる。そしてそれらのリベートは当然消費者が負担していることになる。

• 短期譲渡税逃れ： 「3ヶ月程度」という文言は実は土地の短期譲渡の税率を回避する手段になっている。土地ころがしを防止する為、土地の短期譲渡には高い税率が適用されるが、3ヶ月程度で建築契約が成される場合には特別措置としてそれが回避できる。これはきちんとした建築が前提の計画に対する措置であるが、税金逃れの方法としてこの取引が使われる場合がある。

• 欠陥問題：　設計・監理・現場管理、時には施工主体などの責任の所在が保証も含め曖昧な事が多く、特に利ざやを抜いたあとの建築費を下請けに丸投げするような悪質な場合はきちんとした建築が行なわれるとは考えにくい。建築士がイニシアティブをとった設計・監理が不在な建築が欠陥問題の大きな要因だが、条件付もその一つである。