Demografischer Wandel

Bevölkerungsentwicklung in Deutschland

Im Jahr 2019 lebten rund 83,17 Millionen Menschen in Deutschland. Dabei überwog (wie in den Vorjahren) der weibliche Bevölkerungsanteil: d. h. 2019 wohnten in Deutschland 42 Millionen Frauen und 41 Millionen Männer. Nordrhein-Westfalen war mit knapp 18 Millionen Menschen das bevölkerungsreichste Bundesland. Eine Prognose des Statistischen Bundesamtes geht davon aus, dass im Jahr 2060 nur noch 74,4 Millionen Menschen in Deutschland leben werden. Einer der Gründe für die rückläufige Einwohnerzahl ist die sinkende Anzahl von Geburten, die den Demografischen Wandel in Deutschland verschärft. Im Jahr 2019 wurden in Deutschland insgesamt 778.000 Kinder geboren, während im gleichen Zeitraum knapp 940.000 Personen verstarben. Die Sterbefälle übersteigen die verzeichneten Geburten, um mehr als 160.000, ein Trend, der in Deutschland bereits seit den 1970er Jahren erkennbar ist.^[4]

Auswirkungen des steigenden Durchschnittsalters

Die in Deutschland erfasste Altersstruktur (früher auch Alterspyramide genannt) näherte sich 2019 am ehesten einer sogenannten, in Industriestaaten verbreitenden, Urnenform an. Diese Form ist typisch bei sinkenden Geburtenzahlen in Kombination mit einer hohen Lebenserwartung (siehe auch Fertilitätsrate). Dabei steigt nicht nur das Durchschnittsalter, der Anteil der jüngeren Altersgruppen nimmt gleichzeitig immer weiter ab. Während der Anteil der unter 20-Jährigen 1970 (in Westdeutschland) noch bei 29,7 Prozent der Bevölkerung lag, betrug deren Anteil in Deutschland 2018 nur noch 18,4 Prozent.^[5]

Gleichzeitig stieg der Anteil der Menschen über 67 zwischen 1970 und 2018 von 11,1 auf 19,2 Prozent an. Dabei hat sich der Anteil der über 85-Jährigen von 1970 bis 2018 mehr als vervierfacht. In knapp fünfzig Jahren stieg er von 0,6 auf 2,7 Prozent, was Ende 2018 insgesamt 2,3 Millionen Personen in der Altersgruppe ab 85 entsprach.^[6]

Während das Durchschnittsalter für Deutschland im Jahr 2011 noch 43,9 Jahre betrug, war es bis 2020 bereits auf 45,7 Jahre angestiegen und lag knapp über dem EU-Durchschnitt.

Dieser Strukturwandel wirkt sich auch auf den sogenannten „Generationenvertrag“ aus, da immer weniger Erwerbstätige immer mehr Menschen im Rentenalter mit versorgen sollen. Der Anteil der Erwerbstätigen sank in zwanzig Jahren von 68,2 Prozent (1998) kontinuierlich auf 64,6 Prozent im Jahr 2019.^[7]

Deutschland steht möglicherweise auch auf auf dem Immobilienmarkt vor einer deutlichen Veränderung -aufgrund der Demografie. Die geburtenstarken Jahrgänge der 1950er und 1960er Jahre, jene Generation, die das Land einst mit aufgebaut hat, besitzen nämlich einen gewaltigen Anteil der deutschen Eigenheime. Und wenn diese Babyboomer in den kommenden Jahren und Jahrzehnten ihre Immobilien aufgeben, vererben oder verkaufen, könnte eine Welle auf den Markt zurollen, für die Experten bereits einen dramatischen Namen gefunden haben: den „Silver Tsunami".^[8]

Die Dimension ist gewaltig. Es geht nicht um einige Tausend Objekte in Randlagen, sondern um Millionen von Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen quer durch die Republik. Eine ganze Generation, die in den Wirtschaftswunderjahren und der frühen Bundesrepublik groß geworden ist, hat sich den Traum vom Eigenheim erfüllt – oft in Vororten, Kleinstädten und ländlichen Regionen. Doch was geschieht, wenn die Eigentümer ins Pflegeheim ziehen, versterben oder schlicht nicht mehr in der Lage sind, ihre Immobilien zu bewirtschaften?^[9]

Die Antwort dürfte den Markt fundamental verändern. Denn wenn nahezu gleichzeitig Millionen Objekte den Besitzer wechseln, entsteht ein Überangebot, das die Preise in bestimmten Regionen massiv unter Druck setzen könnte. Wer heute noch glaubt, Immobilien seien ein Selbstläufer als Kapitalanlage, der sollte genauer hinschauen.^[10]

Besonders betroffen dürften strukturschwache Regionen sein – jene Gegenden, in denen die Abwanderung junger Menschen ohnehin seit Jahren voranschreitet. Ostdeutsche Landkreise, das Saarland, Teile von Niedersachsen und Rheinland-Pfalz: Hier könnten Immobilienpreise regelrecht einbrechen, weil schlicht die Nachfrage fehlt. Wer soll die Häuser kaufen, wenn die Jungen längst in die Metropolen gezogen sind?^[8]

In den Ballungsräumen hingegen – München, Hamburg, Frankfurt, Berlin – dürfte der Effekt deutlich geringer ausfallen. Dort ist Wohnraum nach wie vor knapp, und selbst ein erhöhtes Angebot würde die strukturelle Unterversorgung kaum ausgleichen. Doch auch hier gilt: Die Zeiten zweistelliger Preissteigerungen pro Jahr sind vorbei.^[8]

Was besonders bitter aufstößt: Diese Entwicklung war seit Jahrzehnten absehbar. Die demografische Kurve ist keine Überraschung, sondern eine mathematische Gewissheit. Dennoch hat die Politik – ob unter Merkel oder der gescheiterten Ampel-Koalition – es versäumt, rechtzeitig gegenzusteuern. Statt eine kluge Regionalpolitik zu betreiben, die ländliche Räume attraktiv hält, hat man sich lieber mit Gendersternchen und Heizungsgesetzen beschäftigt. Die neue Große Koalition unter Friedrich Merz wird sich an diesem Thema messen lassen müssen – doch angesichts des geplanten 500-Milliarden-Schuldenpakets, das ohnehin schon die Inflation befeuert, darf man skeptisch sein, ob für eine durchdachte Immobilienstrategie noch Raum bleibt.^[8]