Nutzer-Investor-Dilemma

Das Nutzer-Investor-Dilemma wird häufig im Zusammenhang von politisch gewollten Investitionen in den Umweltschutz bei der Vermietung von Wohnungen genannt, es wird dann auch als Mieter-Vermieter-Dilemma bezeichnet.

In Deutschland verhindert der Gesetzgeber durch die Regelungen des § 559 Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zur Miethöhe, dass der Investor mit seiner Investition langfristig Ertrag erzielt. Die Modernisierungsumlage gestattet zwar, Investitionen mit bis zu 8 %, in gewissen Fällen 10 %, der Investitionssumme pro Jahr zeitlich unbegrenzt auf den Mieter umzulegen. Dieser Zuschlag darf gesetzlich aber nur solange von Mietern verlangt werden, bis eine ohnehin übliche Mieterhöhung erfolgt, die die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB (siehe Mietspiegel) nicht übersteigen darf.^[1] Eine Investition müsste sich in kurzer Zeit amortisieren, was bei Investitionen im Wohnungsbau in der Regel nicht möglich ist. In diesem Zeitraum hätten auch reguläre Mieterhöhungen erfolgen können, so dass Vermieter, die keine Investitionen tätigen, höhere Gewinne erzielen. Oft steht einer Mieterhöhung auch einfach die Tatsache im Wege, dass sich eine entsprechende Miete gar nicht am Markt erzielen lässt.^[2] Mieter, die in sanierten Mietwohnungen wohnen, sparen unter Umständen erhebliche Energiekosten, zahlen langfristig aber die gleiche Miete wie Mieter unsanierter Objekte.

Folgende Modellrechnung soll das Problem verdeutlichen und gilt für die Rechtslage in Deutschland nach den GEG-/GModG-Novellen 2023/2026:

Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit 500 m² Wohnfläche will eine alte Gasheizung durch eine Wärmepumpenheizung ersetzen. Die Investitionskosten belaufen sich auf 100.000 €. Für die Anlage erhält er staatliche Fördermittel in Höhe von 30.000 €. Die aktuelle Kaltmiete nach Mietspiegel beträgt 12 €/m².

Die verbleibenden Investitionskosten betragen damit 70.000 €. Nach § 559e BGB kann der Vermieter grundsätzlich bis zu 10 % der umlagefähigen Kosten jährlich auf die Mieter umlegen. Rechnerisch entspräche dies einer möglichen Modernisierungsumlage von rund 7.000 € jährlich, rechnerisch entspräche das 1,17 €/m² monatlich.

Zusätzlich gilt jedoch eine gesetzliche Kappungsgrenze von maximal 0,50 €/m² monatlich.

Bei 500 m² Wohnfläche ergibt sich damit eine tatsächlich zulässige Modernisierungsumlage von höchstens:

• 0,50 € × 500 m²
• = 250 € monatlich
• = 3.000 € jährlich

Dies entspricht einem Zuschlag von 0,50 €/m² auf 12,50 €/m² monatlich.

Nach zwei Jahren will der Vermieter die Miete im Rahmen der örtlichen Vergleichsmiete erhöhen. Liegt der neue Mietspiegelwert beispielsweise bei 12,50 €/m² oder darüber, geht die Modernisierungsumlage faktisch in der allgemeinen Mietentwicklung auf. Die Mieter hätten dann effektiv lediglich die zusätzliche Belastung während dieser zwei Jahre zu tragen gehabt:

• 250 € × 24 Monate
• = 6.000 €

Von den gesamten Investitionskosten von 100.000 € tragen damit effektiv:

Die tatsächliche Heizkostenersparnis hängt stark von der real erreichten Jahresarbeitszahl (JAZ) der Wärmepumpe ab. Im Altbau werden in der Praxis häufig Werte zwischen 2,5 und 3 erreicht.^[3]

Beispielsweise ergibt sich bei einem jährlichen Wärmebedarf des Gebäudes von 60.000 kWh, einem Gaspreis von 11 ct/kWh, einem Wärmepumpenstrompreis von 30 ct/kWh und einer Jahresarbeitszahl von 3 eine Gasrechnung von 6.600 € bzw. eine Stromrechnung von 6.000 €. Die jährliche Heizkostenersparnis beträgt in diesem Beispiel damit rund 600 € bzw. etwa 9 %. Bei höheren Strompreisen oder geringerer Effizienz der Wärmepumpe kann die Ersparnis deutlich geringer ausfallen oder ganz entfallen.

Die Problematik führt seit Jahren dazu, dass Vermieter regelmäßig nur die vom Gesetzgeber verlangten Maßnahmen an Mietgebäuden vornehmen. Die Mieter dagegen müssen gegebenenfalls hohe Energiekosten in Kauf nehmen, da diese vom Vermieter als Umlagen an den Mieter weitergegeben werden können. Warmmietenneutrale Sanierungen lassen sich oft nicht realisieren, d. h. die mögliche Mieterhöhung überschreitet die Einsparung auf Mieterseite. Aber selbst wenn Sanierungen unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftig wären, werden sie nicht durchgeführt, staatliche Subventionen vermindern zwar die Belastungen für die Mieter, schmälern aber u. U. die Refinanzierungsaussichten.^[4]

Summarize Top Qs Fact Check

Unterstellt man ein Marktversagen^[5][6], so lässt sich der Aspekt der asymmetrischen Information dadurch abmildern, in dem der Nutzer die Möglichkeit erhält, den genutzten Gegenstand an seinen Eigenschaften zu erkennen und zu bewerten. Der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis könnte hier eine Orientierungshilfe bieten, wobei dieser keine Rückschlüsse über den tatsächlichen Energieverbrauch zulässt und die Bewertung nach unterschiedlichen Verfahren erfolgt.

Zur Beseitigung des Marktversagens durch die beschriebenen mietrechtlichen Hemmnisse und begründet durch das Auseinanderfallen von Nutzer und Investor, lassen sich u. a. folgende Lösungsansätze beobachten:

Warmmiete bzw. Teilwarmmiete

Hierbei soll dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet werden, sich durch Energiesparmaßnahmen zusätzliche Einnahmen zu verschaffen, da die Warm- bzw. Teilwarmmiete ein fester Bestandteil der Nettomiete ist. Beide Lösungen kranken wieder am Auseinanderfallen von Nutzer und Investor: Der Anreiz des Nutzers, sich sparsam zu verhalten, sinkt, die Kosten müssen vom Vermieter getragen werden. Bei der Teilinclusivmiete treten zusätzliche Probleme auf, u. a.: Welcher Anteil wird nutzungsunabhängig abrechnet, welcher nicht? Auch ist hier ein Eingriff in die Mietgesetzgebung notwendig.^[7]

Die novellierte Heizkostenverordnung lässt eine Warmmiete zu, allerdings nur bei Passivhäusern, bei denen auf Grund der niedrigen Heizkosten die Abrechnungskosten höher ausfallen als die eigentlichen Heizkosten.

Wärme-Contracting

Viele Vermieter wurden durch das Nutzer-Investor-Dilemma veranlasst, die Verbesserung des energetischen Standards in Form des manchmal problematischen Wärme-Contracting durchzuführen. Für Mieter ist dieses Verfahren meist mit Kostennachteilen verbunden, da der Contractor naturgemäß profitorientiert agiert.

Außerdem beschränkt sich dieser Lösungsansatz nur auf die Anlagentechnik und erschließt damit nur den einen kleinen Teil des Einsparpotenziales im Gebäudebestand. Ein Gutachten beziffert die maximal mögliche Einsparung durch reine Anlagensanierung auf rund 20 %,^[8] was dann einem Energieverbrauch von rund 14 Liter Heizöl m²/Jahr statt rund 18 Litern entspräche. So genannte „7-Liter“-Häuser gelten aber bei Sanierungen derzeit als wirtschaftlich machbar.^[9]

Bei einer Komplettsanierung sinkt außerdem das o. g. Einsparpotenzial durch Anlagensanierung erheblich. Auch das Wärme-Contracting von Kleinanlagen wird derzeit nicht angeboten, so dass nur 20 % des Wohnungsbestandes für Contracting in Frage käme.^[10]

Gesetzliche Auflagen

Die Energieeinsparverordnung enthält zahlreiche Nachrüstpflichten, im Bundesland Baden-Württemberg wurde eine Pflicht für die Einführung thermischer Solaranlagen eingeführt. Hierbei besteht grundsätzlich immer die Gefahr, dass der Investor nur der Auflagenpflicht nachkommt statt eine optimale Lösung anzustreben, wenn ihm keine Amortisation ermöglicht wird. Es entsteht zusätzlicher Aufwand für Bürokratie zur Einhaltung und Überprüfung.

Mietspiegel

Mieten werden in Deutschland oft im Rahmen eines örtlich gültigen Mietspiegels erhoben. Wenn energetisch sanierte wie unsanierte Objekte für die Ermittlung der Miete gleich behandelt werden, sorgt dies sogar für eine Verschärfung des Nutzer-Investor-Dilemmas.

Die Grundidee besteht darin einen Zuschlag für die Wohnungen zu erheben, die einen bestimmten Standard erfüllen. Damit soll erreicht werden, dass Vermieter energetisch sanierter Immobilien dauerhaft einen Ausgleich erhalten.

Dieser Lösungsansatz ist problematisch, da ein Mietspiegel kein politisches Instrument ist, sondern die Marktsituation „nach wissenschaftlichen Grundsätzen“ widerspiegeln soll. Wenn sich nach Marktlage kein oder nur ein geringer Zuschlag ergibt bleibt das Nutzer-Investor-Dilemma bestehen.^[11] Unterschätzt werden darf auch nicht der Einfluss der beteiligten Akteure, Mieter- und Eigentümerverbände und Stadtverwaltungen. Im Spannungsfeld der Interessen ergeben sich immer nur Kompromisse, die einer Lösung des Nutzer-Investor-Dilemmas zuwiderlaufen.

Der Gesetzgeber hat es bisher versäumt, Kriterien in einer Mietspiegelverordnung festzulegen, obwohl ihm BGB 558c hierzu Gelegenheit böte. So ist zu beobachten, dass sich in Gemeinden hierzu eine Vielzahl unterschiedlicher Beurteilungskriterien herausbilden.^[12]

Für eine sichere Refinanzierung einer energetischen Sanierung ist ein Mietspiegel ungeeignet. Die sich ggf. daraus ergebenden Zusatzeinnahmen sind nicht aufwandsbezogen und können sich durch Änderungen des Mietspiegels alle zwei Jahre ändern.

Zuschlag für Einzelmaßnahmen

In Mietspiegeln finden sich derzeit Kriterien wie:

• Wärmedämmung
• Fenster mit Isolierverglasung
• Energiekennwert

Erfüllt ein Gebäude diese Kriterien, darf ein Zuschlag erhoben werden. Vorteil dieser Methode ist, dass auch im Gebäudebestand der Eigentümer mit Einzelmaßnahmen honoriert bekommt, also auch preiswerte, aber anerkannt effiziente Technik zum Einsatz kommt im Vergleich zu einer aufwändigen Totalsanierung.

Zuschlag für das Erreichen von guten Energiebedarfs-/Energieverbrauchswerten

Der Energieausweis bietet erstmals die Möglichkeit, Gebäude nach standardisierten Verfahren energetisch zu bewerten. Erreicht ein Gebäude einen rechnerischen Wert, der sich aus dem Energieverbrauch oder dem rechnerisch ermittelten Bedarf ergibt, darf der Vermieter einen Zuschlag erheben.

Bei alleiniger Bewertung nach Bedarfs- bzw. Verbrauchswerten entsteht das Nutzer-Investor-Dilemma allerdings in neuer Form. Denn wenn der Aufwand zum Erreichen einer Mietspiegelrelevanz zu groß ist, unterbleiben sinnvolle Teilmaßnahmen eventuell ganz. Auch nach dem Erreichen eines Grenzwertes ist kein Anreiz mehr vorhanden, weitere Maßnahmen am Gebäude auszuführen.