Untermieter

Notwendigkeit der Zustimmung des Vermieters

Eine Untervermietung von Wohnraum findet gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Zustimmung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer.^[6] Die Gebrauchsüberlassung an Dritte bedarf gemäß § 540 Abs. 1 BGB stets der Zustimmung des Vermieters. Ausgenommen ist lediglich die Aufnahme nächster Angehöriger in die Mieträume, die zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört.^[7] Ohne Zustimmung des Vermieters stellt die Untervermietung eine Vertragsverletzung dar, gegen die er nach § 541 BGB und § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgehen kann. Bei Wohnraummiete hat der Hauptmieter gemäß § 553 Abs. 1 BGB einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Zustimmung, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Ein solcher Rechtsanspruch auf Erteilung der Zustimmung besteht nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Ein Vermieter muss es einem Mieter jedenfalls nicht ohne Beteiligung am Gewinn erlauben, wenn dieser, wie in einem Fall des LG Berlin, die Mietsache zum doppelten Mietzins untervermietet.^[8][9] Der Mieter hat zudem keinen Anspruch auf die Erlaubnis einer Untervermietung, die mit der Mietpreisbremse kollidiert.^[10][11]

Diese Ansicht, die mit Urteil vom 28.01.2026 vom BGH bestätigt wurde,^[12] divergiert allerdings mit grundlegenden Rechtsprinzipien und den einfachgesetzichen Regelungen im BGB. Nach § 556g Abs. 2 BGB ist im Falle eines überhöhten Untermietzinses (z.B. in Verbindung mit einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse) allein der Untermieter rügeberechtigt.^[13] § 556g Abs. 2 BGB korrespondiert auch mit dem zivilrechtlichen Prinzip der Relativität der Vertragsverhältnisse,^[14.1] aus dem sich ergibt, dass der Vermieter nicht in das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Untermieter intervenieren kann. Dem entsprechend hat der Vermieter auch keinen Rechtsanspruch darauf, am Gewinn des Hauptmieters beteiligt zu werden. Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Anspruch des Hauptmieters auf die Untervermietungserlaubnis allein maßgeblich, ob er ein Interesse an der Untervermietung darlegen kann, das ihn zur Untervermietung berechtigt.^[14] Unerlaubte Untervermietung ist ein außerordentlicher Kündigungsgrund.^[15]

Gemäß der jüngsten Rechtsprechung des BGH hat der Hauptmieter außerdem auch keinen Anspruch auf eine "gewinnbringende Untervermietung",^[12] also die Vermietung zu einem Untermietzins, der so kalkuliert ist, dass er prinzipiell mögliche Mietzinsausfälle vonseiten des Untermieters ausgleicht. Nach dem Urteil des BGH soll eine Untervermietung nur dann nicht gewinnbringend angelegt sein, wenn der Untermietzins kein Entgelt für die umfangreichen Leistungen verlangen, die Hauptmieter in der Regel gegenüber den Untermietern erbringen.^[12] Diese judikative Regelung hat der BGH anhand eines Falls getroffen, in dem ein Hauptmieter seine gesamte Wohnung wegen beruflicher Abwesenheit im Ausland (dem unbestritten vorhandenen berechtigten Interesse gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB) untervermietet hatte. Da die Nettokaltmiete moderat war, wohingegen die Wohnung mit hochwertigen, zum Teil wertvollen Einrichtungsgegenständen ausgestattet war, verlangte der Hauptmieter einen Untermietzins, der im Vergleich zu anderen Untermietzinsen moderat war, gemessen an der Nettokaltmiete aber hoch erschien. Anhand einer Aufstellung über die Kosten, Risiken und Leistungen lässt sich zeigen, dass der Untermieter entgegen der unüberprüften, spekulativen Annahme des BGH keinen nennenswerten Gewinn gemacht hat.^[14] Der BGH hat demgegenüber die Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch die Vermieterin bestätigt, obwohl das Verhalten der Vermieterin als treuwidrig und rechtsmissbräuchlich zu bewerten war, indem sie für die erste Phase des Auslandsaufenthalts des Hauptmieters die Untermieterlaubnis gegeben hatte, die Bitte um eine Verlängerung der Untermieterlaubnis jedoch unbeantwortet ließ und die fortgesetzte Untervermietung über mehrere Monate duldete, um dann - im Widerspruch zu ihrem eigenen Verhalten - contra venire factum proprium den Hauptmieter unerwartet abzumahnen und zu kündigen.^[12][14]

Grundsätzlich können Hauptmieter, wenn sie nicht schon jahrelang untervermieten, kaum abschätzen, ob die Untervermietung Gewinne oder Verluste einbringt, schon allein deshalb nicht, weil beim Abschluss des Untermietvertrags nicht vorhersehbar ist, ob die Untermieter den Vertrag einhalten und Miete zahlen werden.^[14] Ein im Nachhinein eventuell feststellbarer Gewinn aus Untervermietung ist daher nicht dazu geeignet, den vor der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB bestehenden Anspruch auf Untervermietung wegen des vom Hauptmieter dargelegten berechtigten Interesses rückwirkend zu 'vernichten'.^[14] Das Urteil des BGH vom 28.01.2026 ist somit nicht nur als contra legem zu klassifizieren, sondern auch von einem Rückschaufehler geprägt.^[14]

Reichweite der Erlaubnis

Eine Untervermietungserlaubnis berechtigt den Mieter grundsätzlich nicht, die Wohnung tageweise an Touristen zu überlassen.^[16] Im zitierten Fall stellte der BGH klar, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Feriengäste nicht mit der gewöhnlich auf Dauer angelegten Untervermietung gleichzustellen sei und die erteilte Untervermietungserlaubnis nicht ohne weiteres die Vermietung an Feriengäste umfasse. Bei der Wohnraummiete ist eine kommerzielle Nutzung nicht vom Vertragszweck der Mietwohnung erfasst. Eine gewerbliche Nutzung ist nur auf die Einrichtung zum Beispiel eines Büros für den Mieter selbst beschränkt.

Auch wenn §553 I BGB, der einem den Anspruch auf Genehmigung durch den Vermieter zuspricht, bei einer Untervermietung von einem „Teil des Wohnraums“ zur Überlassung an Dritte spricht, ist auch die Untervermietung einer Einzimmerwohnung unter Umständen möglich^[17][18].

Haftung des Hauptmieters

Verhält sich der Untermieter gemäß § 543 Abs. 1 BGB schuldhaft vertragswidrig, so ist dies nach § 540 Abs. 2 BGB dem Hauptmieter zuzurechnen.

Wird dem Hauptmieter die Wohnung gekündigt und muss der Untermieter deshalb in einer öffentlichen Notunterkunft untergebracht werden, hat dieser einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Hauptmieter in Höhe der die vereinbarte Miete übersteigenden Kosten der Unterbringung, allerdings nur bis zum frühesten Zeitpunkt, zu dem der Hauptmieter den Untermietvertrag hätte ordentlich kündigen können, bzw. bei einem Zeitmietvertrag bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer.^[19]

Folgen der Untervermietung für Zwangsräumungen

Bei einer Zwangsräumung gilt der Untermieter als Besitzer, sodass die Räumungsvollstreckung gegen ihn auch einen gegen diesen gerichteten Vollstreckungstitel erfordert und nicht auf Grund eines gegen den Hauptmieter ergangenen Vollstreckungstitels betrieben werden kann.^[20] Das stellt den Vermieter von Wohnraum manchmal vor das Problem, dass sich erst beim Versuch der Zwangsräumung herausstellt, dass die Wohnung untervermietet ist. Einen schnellen Weg, in diesem Fall einen Vollstreckungstitel gegen den Untermieter zu erhalten, bietet der in diesem Fall mögliche Antrag auf eine einstweilige Verfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO.

Steuerliche Behandlung

Einkünfte aus der Untervermietung einer Wohnung gehören in der Regel zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Steuerpflichtiger ist der Hauptmieter.