Mietrechtsgesetz

Vollanwendung

Das Gesetz gilt gem. § 1 Abs. 1 MRG für die Miete folgender Mietgegenstände:

• Wohnungen, einzelne Wohnungsteile oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art (wie im besonderen Geschäftsräume, Magazine, Werkstätten, Arbeitsräume, Amts- oder Kanzleiräume) samt den etwa
• mitgemieteten (§ 1091 ABGB) Haus- oder Grundflächen (wie im besonderen Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen) und
• für die genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte.

Teilanwendung

Gemäß § 1 Abs. 4 MRG gelten nur die §§ 14, 16b, §§ 29–36, 45, 46 und 49 MRG, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, für

• Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,
• Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass – wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter – entweder in ihnen oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde,
• Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,
• Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.

Noch eine weitere einschränkende Ausnahme findet sich in § 1 Abs. 5 MRG, wonach:

• die §§ 14 und §§ 29-36 MRG auch für Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark gelten, in denen jedoch nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1973 betrieben werden.^[5]

Nichtanwendung

Nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen:

1. Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder eines hiefür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden,
2. Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden,
3. Wohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden,
4. Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt und der Mietgegenstand a) eine Geschäftsräumlichkeit oder b) eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B (§ 15a Abs. 1 Z 1 und 2) ist und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet,
5. Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden; eine Zweitwohnung im Sinne der Z 3 und 4 liegt vor, wenn daneben ein gewöhnlicher Aufenthalt im Sinne des § 66 Jurisdiktionsnorm (JN) besteht, und einen der wichtigsten Nicht-Anwendungsbereiche:
6. Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen (im letzten Fall gelten überwiegend nur die Regelungen des ABGB).

Hauptmietzins

Vom Hauptmietzins muss bei befristeten Mietverhältnissen im Vollanwendungsbereich des MRG ein Befristungsabschlag von 25 % verrechnet werden. Dieser Abschlag gilt nur dann nicht mehr, wenn bei der Umwandlung eines befristeten Mietverhältnisses in ein unbefristetes Mietverhältnis der Abschlag im ursprünglichen Mietvertrag ziffernmäßig als Betrag dargestellt wurde.

Die Arten der Mietzinsbildung sind:

Freier Mietzins nach ABGB

Ein freier Mietzins ohne Beschränkung nach oben (ausgenommen: Wucher und Laesio enormis) kann nur in Mietverhältnissen, die der Voll- oder Teilausnahme des MRG unterliegen, vorgeschrieben werden.

Gesetzliche Mietzinsbildung nach MRG

Kategoriemietzins

Für die Mietzinshöhe sind im Vollanwendungsbereich des MRG die Ausstattungskategorien der gemieteten Räume maßgeblich (seit 1. März 1994: Ausstattungskategorien und Kategoriebeträge, § 15a i.d.F. vom 19. März 2025; bis 28. Februar 1994: Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses, § 16).

Eine Wohnung hat die Ausstattungskategorie A (§ 15a Abs. 1 Z 1), wenn sie

• „in brauchbarem Zustand ist“: Brauchbar heißt funktionell in Ordnung und ohne die Bewohnbarkeit erheblich entgegenstehende Hindernisse, wobei optische Mängel dabei keine Rolle spielen.
• „ihre Nutzfläche mindestens 30 m² beträgt“;
• „die Wohnung zumindest aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht“. Ein von anderen Räumlichkeiten nicht abgetrennter Vorraum, insbesondere eine Küchenzeile bzw. Kochnische im Vorraum, wie es früher in den Substandardwohnungen, den sogenannten Zimmer-Küche-Kabinett-Wohnungen üblich war, ist dem Obersten Gerichtshofs (OGH) 2012 zufolge einer Ausstattungskategorie A abträglich;^[10]
• und wenn sie „über eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung und über eine Warmwasseraufbereitung verfügt“.

Eine Wohnung hat die Ausstattungskategorie B (§ 15a Abs. 1 Z 2), „wenn sie in brauchbarem Zustand ist, zumindest aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht“. Brauchbar ist dabei wie in der Ausstattungskategorie zu verstehen, wie auch hier die OGH-Entscheidung von 2012 betreffend vom Vorraum getrennter Küchenzeile bzw. Kochnische zu beachten ist.

Eine Wohnung hat die Ausstattungskategorie C (§ 15a Abs. 1 Z 3), „wenn sie in brauchbarem Zustand ist und zumindest über eine Wasserentnahmestelle und ein Klosett im Inneren verfügt“.

Eine Wohnung hat die Ausstattungskategorie D (§ 15a Abs. 1 Z 4), „wenn sie entweder über keine Wasserentnahmestelle oder über kein Klosett im Inneren verfügt oder wenn bei ihr eine dieser beiden Einrichtungen nicht brauchbar ist.“ Das Merkmal der Brauchbarkeit kommt bei der Kategorie D nicht zur Anwendung. Ein Mietzins der Kategorie D kann im Vollanwendungsbereich des MRG auch vorgeschrieben werden, wenn kein angemessener Mietzins vereinbart werden kann.

§ 15a Abs. 2 definiert zusätzlich:

Sicherheit der elektrischen Anlage in Mietwohnungen

Eine Besonderheit bildet für Hauptmietwohnungen nach § 2 Abs. 1 Mietrechtsgesetz die Sicherheit der elektrischen Anlage in Mietwohnungen nach (§ 7) Elektrotechnikverordnung 2020:^[11] Demnach

Eine veraltete, gefährliche elektrische Anlage in der Hauptmietwohnung stellt demnach ein Neuvermietungshindernis dar.

Mietvertragsgebühr

In der Zeit Maria Theresias wurde die Mietvertragsgebühr eingeführt. Der damals weitverbreitete Analphabetismus machte die Assistenz kaiserlicher Beamter bei der Vertragserrichtung nötig.^[12] Heute ist das Gebührengesetz 1957 wirksam, wonach Vermieter und Mieter gemeinsam zur Zahlung an das zuständige Finanzamt verpflichtet sind. In Mietverträgen wird jedoch zumeist die Zahlungspflicht des Mieters vereinbart. Zahlungsfrist ist der 15. des auf den Vertragsabschluss übernächsten folgenden Monats.

Seit 11. November 2017 entfällt diese Gebührenpflicht auf die Vermietung von Wohnungen und auf im selben Vertrag im direkten Zusammenhang mit der Wohnung mitgemietete Einrichtungsgegenstände, Kfz-Stellplätze, Gärten, Hobbyräume oder Ähnliches. Der Beschluss erfolgte in der letzten Sitzung des Nationalrats vor der Wahl 2017. Bereits im Jahr 2003 stand die Abschaffung der Gebühr im Regierungsübereinkommen. 2007 wollte die ÖVP nur „Unter-35-Jährige bei erstmaligem Mietvertragsabschluss zwecks Hauptwohnsitzbegründung“ befreien.

Die Höhe betrug (für Vermietung von (überwiegend) Wohnungen an Private) 1 % des Bruttomietzinses mal der Dauer eines – befristeten – Vertrags, höchstens jedoch 36 Monate oder eben 36 Monate bei unbefristeten Verträgen.

Für die Vermietung von überwiegend gewerblich genutzten Objekten muss weiterhin Mietvertragsgebühr entrichtet werden.^[13] Die Gebührenpflicht ist auch bei Mietverträgen (ohne Wohnung) über Kfz-Stellplätze, Garagen, Lager, Hobbyräume, Gärten etc. nicht abgeschafft, sogar, wenn der Mieter eines solchen Gegenstandes im selben Haus eine Wohnung mietet.

Preisschutz

Der Preisschutz umfasst sowohl die Mietzinsbeschränkung, die abschließend aufgezählten Betriebskosten der Liegenschaft als auch Regelungen über die Zulässigkeit von Einmalzahlungen. Der Kern des Preisschutzes besteht darin, dass Mietzinsvereinbarungen, die den zulässigen Hauptmietzins bzw. Untermietzins überschreiten, unwirksam sind.

Die Miete besteht aus folgenden Teilen:

• Hauptmietzins
• anteilige Betriebskosten und öffentliche Abgaben (Grundsteuer)
• Anteil für besondere Aufwendungen (Gemeinschaftsanlagen wie z. B. Waschküche)
• Entgelt für mitvermietete Einrichtung (z. B. Möbelmiete) und sonstige Leistungen des Vermieters
• Umsatzsteuer (10 % bei Wohnnutzung, 20 % bei Nutzung zu Geschäftszweck).

Kündigungsschutz

Der Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis wird durch eine Kündigungserklärung beendet. Das MRG regelt den Kündigungsschutz, welches sowohl einen umfassenden Auflösungsschutz des Mietverhältnisses als auch Befristungsregelungen umfasst. Der Kündigungsschutz gilt nicht für die Vollausnahmen von der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes, wie zum Beispiel für Mietverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser.

Nach § 30 Mietrechtsgesetz ist das Kündigungsrecht des Vermieters auf wichtige Gründe beschränkt. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere nach § 30 Absatz 2 Ziffer 1 bis 16 aufgelisteten Gründen vor:

1. Mietzins und/oder Bewirtschaftungskosten mindestens acht Tage im Rückstand sind
2. im Mietvertrag bedungene Dienste vertragswidrig verweigert werden
3. der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht;
4. der Mieter den Mietgegenstand ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen dringend benötigt
5. die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen dienen
6. die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet wird
7. die vermieteten Räumlichkeiten nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden
8. Eigenbedarf an Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen besteht
9. Eigenbedarf und Ersatzbeschaffung vorliegt
10. eine Betriebswohnung für Mitarbeiter gebraucht wird
11. Wohnungen von Bund, Land und Gemeinden für die Verwaltung benötigt werden und dem Mieter Ersatz beschafft wird
12. bei Untermietverhältnissen durch die Fortsetzung der Untermiete wichtige Interessen des Untervermieters verletzt würden
13. ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der in Bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des Mietverhältnisses für den Vermieter als wichtig und bedeutsam anzusehen ist (Achtung: sehr restriktive Auslegung)
14. die ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses unmöglich ist, eine Abbruchbewilligung erteilt wurde und dem Mieter Ersatz beschafft wird
15. ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, dass selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft wird
16. der Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie D weder bereit ist, eine vom Vermieter im Sinn des § 4 Abs. 4 angebotene Standardverbesserung zuzulassen, noch die angebotene Standardverbesserung selbst durchzuführen, und dem Mieter Ersatz beschafft wird.

Im Abs. 3: „Eine Vereinbarung, wonach dem Vermieter das Kündigungsrecht unbeschränkt oder in einem weiteren als dem vorstehend bestimmten Maß zustehen soll, ist rechtsunwirksam.“

Zur Beendigung von Mietverträgen näher: Kündigung von Mietverträgen.

Kostenpflicht der Außerstreitverfahren

Ursprünglich waren streitige Außerstreitverfahren nicht kostenpflichtig. Die Parteien trugen in jedem Fall nur ihre eigenen Vertretungskosten, auch wenn der gegnerischen Partei durch das Gericht Recht gegeben wurde. Erst die ÖVP/FPÖ-Regierung führte im Jahr 2005 die Kostenpflicht ein, um nach eigenen Aussagen „die Verfahren abzukürzen und mutwillig geführte Verfahren zu verhindern“. Erwartungsgemäß wurde dies von Vertretern der Vermieterseite begrüßt, während Mietervertreter, allen voran die betroffenen Mieterorganisationen dagegen protestierten.

Klauselentscheidung des Obersten Gerichtshofs

In einer hohe Wellen schlagenden Entscheidung vom 11. Oktober 2006 (7Ob78/06f, sogenannte „Klauselentscheidung“^[14]) hat der Oberste Gerichtshof erstmals häufig verwendete Vertragsklauseln eines großen Wiener Hausverwalters (IMV, Tochter der Constantia Privatbank) durchleuchtet. Grund dafür war eine Verbandsklage der Arbeiterkammer. Vor dem Hintergrund des Konsumentenschutzgesetzes wurden viele der Vertragsklauseln als ungültig erkannt, was dazu führt, dass nicht nur die betreffende Klausel, sondern die gesamte Bestimmung, die die beanstandete Klausel enthält, ungültig wird.

Einige der Klauseln wurden aber auch aufgrund Verstoßes gegen § 879 Abs. 3 ABGB gerügt, der Vorschrift über die gröbliche Benachteiligung eines Vertragspartners. Im Unterschied zu konsumentenrechtlichen Bestimmungen gilt dieser Paragraf auch bei gewerblichen Mietern. Dieses Urteil gilt als richtungsweisend im österreichischen Mietrecht und hebt die Rolle des Wohnungsmieters als Konsument hervor.

Neue Kategoriebeträge ab September 2006

Durch den Wert des Verbraucherpreisindex 2000 für den Monat Mai 2006 (112,4) hat sich der VPI 2000 gegenüber dem Monat Februar 2004 (107,0) um mehr als 5 % erhöht. Damit ist der in § 16 Abs. 6 MRG vorgesehene 5%ige Schwellwert für die Valorisierung der mietrechtlichen Kategoriebeträge und der „angehobenen Hauptmietzinse“ überschritten. Die neuen Kategoriebeträge werden nach der tatsächlichen prozentuellen Veränderung des Index zwischen Februar 2001 (= 101,8) und Mai 2006 (= 112,4) berechnet.

Die neuen Kategoriebeträge sind seit dem 1. September 2006 „mietrechtlich wirksam“, d. h., sie sind für neue Mietzinsvereinbarungen ab 1. September 2006 gültig.

Wird bei einer Wohnung der Ausstattungskategorie D ein Mietzins von mehr als EUR 0,73 pro m² und Monat vereinbart (bei Neuvermietung von Kat. D brauchbar wäre ab 1. September 2006 ein Mietzins von EUR 1,46/m²/Monat zulässig), so kann der Vermieter für diese Wohnung keine Erhöhung des Mietzinses in einem Verfahren nach MRG geltend machen!

Bei bestehenden Kategorieverträgen mit Wertsicherungsvereinbarungen können Erhöhungen des Kategoriemietzinses ab 1. Oktober 2006 begehrt werden.

Bei der Wertanpassung müssen die Formerfordernisse des § 16 Abs. 9 MRG beachtet werden. Das Begehren auf Erhöhung des Kategoriemietzinses aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung ist dem Hauptmieter in einem nach dem 1. September eingehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin bekannt zu geben.

Verwaltungskosten-Pauschale für die Jahre 2006–2010 und 2019

Durch den Indexsprung für die Kategoriebeträge erhöht sich ab 1. September 2006 das der Kat. A entsprechende mietrechtliche Verwaltungskosten-Pauschale von derzeit € 2,77 auf € 2,91 per m² Nutzfläche und Jahr. Für das Jahr 2006 ergibt sich somit ein Mischsatz von € 2,82 pro m² Nutzfläche und Jahr. Für die Jahre 2009 und 2010 beträgt das Verwaltungskosten-Pauschale € 3,08/m² (ab 1. September 2008). Die Verwaltungskostenpauschale beträgt 2019 € 3,60/m² und Jahr.