Valor de mercado

Los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) definen el valor de mercado como:

"La cantidad estimada por la cual una propiedad debe intercambiarse en la fecha de la valoración entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción en condiciones de plena competencia, luego de una comercialización adecuada en la que las partes actuaron con conocimiento, prudencia y sin compulsión".

IVS 1 - Base de valor de mercado de la valoración, séptima edición

El valor de mercado es un concepto distinto del precio de mercado. El precio de mercado es "el precio al que se puede realizar una transacción efectiva", mientras que el valor de mercado es "el verdadero valor subyacente" según estándares teóricos. El concepto se invoca más comúnmente en mercados ineficientes o en situaciones de desequilibrio donde los precios de mercado prevalecientes no reflejan el verdadero valor subyacente. Para que el precio de mercado sea igual al valor de mercado, el mercado debe ser eficiente en el sentido de la hipótesis del mercado eficiente y deben prevalecer las expectativas racionales.

El valor de mercado también es distinto del valor razonable (fair value), ya que el valor razonable depende de las partes involucradas, mientras que el valor de mercado no lo hace. El IVS señala que el valor razonable "requiere la evaluación del precio justo entre dos partes específicas, teniendo en cuenta las ventajas o desventajas respectivas que cada una obtendrá de la transacción. Aunque el valor de mercado puede cumplir con estos criterios, no es necesariamente el caso".^[2]

El valor razonable se usa con frecuencia cuando se realiza la diligencia debida en transacciones corporativas, donde las sinergias particulares entre las dos partes pueden significar que el precio justo entre ellas es mayor que el precio que se puede obtener en el mercado en general. En otras palabras, se puede generar un "valor especial". El valor de mercado requiere que este elemento de "valor especial" no se tenga en cuenta, pero forma parte de la evaluación del valor razonable.

Recientemente, Mocciaro Li Destri, Picone y Minà (2012) han subrayado la diferencia sutil pero importante entre la capacidad de las empresas para crear valor a través de elecciones operativas correctas y estrategias válidas, por un lado, y la manifestación epifenomenal de variaciones en el valor del accionista en los mercados financieros (especialmente en los mercados de valores). Desde este punto de vista, sugieren implementar nuevas metodologías capaces de devolver la estrategia a las medidas de desempeño financiero.^[3]

El término se usa comúnmente en la valoración de bienes raíces, ya que los mercados inmobiliarios generalmente se consideran ineficientes tanto informal como transaccionalmente. Además, los mercados inmobiliarios están sujetos a períodos prolongados de desequilibrio, como en situaciones de contaminación u otras interrupciones del mercado. Las evaluaciones se realizan bajo un conjunto de supuestos sobre los mercados transaccionales, y esos supuestos se capturan en la definición de valor utilizada para la evaluación.

En los Estados Unidos, las leyes estatales, federales o locales pueden exigir que los tasadores con licencia o certificados desarrollen evaluaciones sujetas a los Estándares Uniformes de Práctica Profesional de Evaluación (USPAP). Los USPAP requieren que cuando el valor de mercado es la definición aplicable, la evaluación también debe contener un análisis del mejor y más alto uso (highest and best use), así como una estimación del tiempo de exposición. Todos los estados requieren licencia obligatoria de los tasadores.

Es importante señalar que USPAP no requiere que todas las evaluaciones de bienes raíces se realicen basándose en una única definición de valor de mercado. De hecho, hay situaciones frecuentes en las que los evaluadores deben valorar propiedades usando otras definiciones de valor. Si un valor distinto del valor de mercado es apropiado, USPAP solo requiere que el tasador proporcione tanto la definición de valor que se utiliza como la cita de esa definición.

Comúnmente, se usa la definición establecida para las instituciones crediticias reguladas por el gobierno federal de los EE. UU., aunque también se pueden usar otras definiciones en algunas circunstancias:^[4]

"El precio más probable (en términos de dinero) que una propiedad debe ofrecer en un mercado competitivo y abierto en todas las condiciones requeridas para una venta justa, con el comprador y el vendedor actuando de manera prudente y con conocimiento, y suponiendo que el precio no se vea afectado por un estímulo indebido. Implícita en esta definición está la consumación de una venta a partir de una fecha específica y el traspaso del título de vendedor a comprador en las condiciones en que: el comprador y el vendedor están motivados típicamente; ambas partes están bien informadas o bien asesoradas, y actúan en lo que consideran sus mejores intereses; se permite un tiempo razonable para la exposición en el mercado abierto; el pago se realiza en efectivo en dólares de los Estados Unidos o en términos de acuerdos financieros comparables; y el precio representa la consideración normal por la propiedad vendida no afectada por financiamiento especial o creativo o las concesiones de venta otorgadas por cualquier persona asociada con la venta".

El valor de mercado es el tipo de valor más utilizado en la tasación de bienes raíces en los Estados Unidos porque se requiere para todas las transacciones hipotecarias reguladas por el gobierno federal y porque los tribunales de EE. UU. lo han aceptado como válido. Sin embargo, los tasadores de bienes raíces utilizan muchas otras definiciones de valor en otras situaciones.^[5]

El valor de liquidación es el precio más probable que un interés específico en bienes raíces puede generar bajo las siguientes condiciones:^[6]

1. La consumación de una venta se producirá dentro de un período de comercialización futuro muy limitado especificado por el cliente.
2. Las condiciones reales del mercado que prevalecen actualmente son aquellas a las que está sujeto el interés de tasación de la propiedad.
3. El comprador está actuando con prudencia y conocimiento.
4. El vendedor está bajo compulsión extrema de vender.
5. El comprador suele estar motivado pero no bajo compulsión.
6. El comprador está actuando en lo que considera su mejor interés.
7. Se permitirá un esfuerzo y tiempo de comercialización limitados para completar la venta.
8. El pago se realizará en efectivo en dólares estadounidenses o en términos de acuerdos financieros comparables.
9. El precio representa la consideración normal por la propiedad vendida, no afectada por financiamiento especial o concesiones de venta.

Esta definición de valor difiere de la anterior en que asume una transición ordenada, y no una "compulsión extrema". El vendedor tiene un tiempo razonable (aunque aún limitado) para comercializar la propiedad, pero está motivado a vender.^[6]

Para las adquisiciones de tierras por o financiadas por agencias federales de EE. UU., se aplica una definición ligeramente diferente:^[7]

"El valor justo de mercado se define como la cantidad en efectivo o términos razonablemente equivalentes a efectivo, por lo que es muy probable que la propiedad sea vendida por un propietario entendido que esté dispuesto, pero no obligado a vender, a un comprador que lo desee pero que no está obligado a comprar. Al determinar esa cifra, se debe considerar todos los asuntos que podrían presentarse y razonablemente tener un peso sustancial en la negociación por parte de personas de prudencia ordinaria, pero no se debe dar ninguna consideración a los asuntos que no afecten el valor de mercado".

Cuando un tasador de bienes raíces trabaja con un tasador de valoración de negocios (y tal vez un tasador de equipos y maquinaria) para proporcionar un valor de la combinación de un negocio y los bienes inmuebles utilizados para ese negocio, el valor de mercado específico se llama "valor de negocio en marcha". Reconoce que el valor de mercado combinado puede ser diferente de la suma de los valores separados. Se define como "el valor de mercado de todos los activos tangibles e intangibles de un negocio operativo establecido con una vida indefinida, como si se vendieran en conjunto".^[8]

El valor en uso tiene en cuenta un uso específico para la propiedad en cuestión y no intenta determinar el mejor y más alto uso de los bienes raíces. Por ejemplo, la evaluación puede centrarse en el valor contributivo de los bienes inmuebles para una empresa comercial. Algunas jurisdicciones de impuestos a la propiedad permiten evaluaciones de uso agrícola para tierras de cultivo. Además, las regulaciones actuales del impuesto a la propiedad del IRS permiten que las tierras bajo un uso agrícola interino se valoren de acuerdo con su uso actual, independientemente del potencial de desarrollo.^[9]

La estabilidad y el crecimiento económico son dos factores que los inversionistas internacionales buscan al considerar opciones de inversión. Un país que ofrece valor económico entre sus otros incentivos atrae fondos de inversión. Una situación de inestabilidad política puede ser la causa no solo de la pérdida de confianza, sino también de un valor reducido en la moneda, creando una transferencia de capital hacia otras fuentes más estables.

En el caso de que un gobierno imprima moneda para descargar una parte de una cantidad significativa de deuda, la oferta de dinero aumenta, con una reducción final en su valor, agravada por la inflación. Además, si un gobierno no puede cubrir su déficit mediante la venta de bonos nacionales (aumentando así la oferta de dinero), debe aumentar el volumen de valores vendibles a extranjeros, lo que a su vez crea una disminución en su valor.

Una deuda significativa puede ser una preocupación para los inversionistas extranjeros si creen que existe un riesgo de que el país incumpla con sus obligaciones. Se mostrarán reacios a comprar valores sujetos a esa moneda en particular si se percibe un riesgo significativo de incumplimiento. Es por esta razón que la calificación de la deuda de un país, según lo determinado por agencias como Moody's o Standard & Poor's, es un indicador crucial de su tipo de cambio.^[10]

Los valores de las divisas y los tipos de cambio desempeñan un papel crucial en la tasa de rendimiento de las inversiones. El valor para un inversionista es el tipo de cambio de la moneda que contiene la mayor parte de su cartera y determina su rendimiento real. Una disminución en el tipo de cambio reduce el poder de compra de los ingresos y las ganancias de capital derivados de cualquier rendimiento. Además, otros factores de ingreso, como las tasas de interés, la inflación e incluso las ganancias de capital de los valores nacionales, están influenciados por los complejos factores que afectan el tipo de cambio.

El caso Luxmoore-May and another v. Messenger May Baverstock [1990] 1 WLR 1009 ilustra la interpretación legal del valor de mercado en el sistema jurídico inglés:

"La medida del daño en este caso es, concluyo, la diferencia entre lo que los foxhounds (las pinturas) realizaron en realidad como consecuencia del incumplimiento de contrato de los demandados y lo que fue su verdadero valor de mercado abierto en ese momento. ¿Qué mejor guía podría haber para ese valor que el precio al que estas pinturas fueron rematadas en Sotheby's tan poco después? El precio que el mercado internacional del arte estaba dispuesto a pagar era sin duda la mejor evidencia del valor de los foxhounds".

Este fallo establece que, en ausencia de circunstancias especiales, el precio de remate en una subasta pública competitiva es la mejor evidencia del valor de mercado abierto de un activo.