Garantie financière d'achèvement
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En pratique : Quelles sources sont attendues ? Comment ajouter mes sources ?La Garantie financière d'achèvement (GFA), répond, en droit français dans le cadre de la Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), à l'obligation de l'Article L.261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'habitation (CCH) et donne à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance du promoteur, le financement de l'achèvement de l'immeuble est garanti.
Depuis le , la législation fait obligation au promoteur de fournir une garantie extrinsèque (ie. résultant de l'intervention d'un tiers garant, comme un organisme bancaire ou un assureur) à ses acquéreurs[1].
Dans le cadre d'une VEFA, le promoteur bénéficie des appels de fonds versés par les acquéreurs du programme immobilier, dans le respect des plafonds visés à l'article R.261-14 du CCH, à savoir :
- 35 % du prix de vente à l'achèvement des fondations ;
- 70 % du prix de vente à la mise hors d'eau ;
- 95 % du prix de vente à l'achèvement de l'immeuble.
En contrepartie l'acquéreur bénéficie d'une garantie d'achèvement extrinsèque donnée, soit par une compagnie d'assurance, soit par un établissement financier/une banque, soit encore par une société de caution mutuelle (Article R 261-17 du CCH).
Cette garantie d'achèvement donnée par un tiers, le garant, est dite extrinsèque.
Le garant prend l'engagement vis-à-vis des acquéreurs, de mettre en place les moyens financiers nécessaires à l'achèvement du programme immobilier. Il doit intervenir évidemment lorsque le promoteur immobilier est défaillant, notamment lors d'une liquidation judiciaire. En général, le garant demande au promoteur, avant de délivrer la garantie d'achèvement, 40% de pré-commercialisation de son programme.
Le coût d'une telle garantie est variable, il dépend du sérieux du promoteur immobilier, de sa solidité financière et de la qualité du programme immobilier. Il est également fonction des contre-garanties et des sûretés offertes par le promoteur au garant. Généralement les promoteurs nationaux ou filiales de groupes bancaires bénéficient de conditions extrêmement favorables, avec des taux inférieurs à 0,30 % du Chiffre d'Affaires TTC de l'opération garantie. Pour les autres promoteurs les taux sont l'ordre de 1 % du Chiffre d'Affaires TTC de l'opération.
Il s'agit d'une prime unique, valable jusqu'à la date de livraison prévisionnelle, à régler à la mise en place de la garantie.
Depuis le , la garantie extrinsèque est désormais la norme : une garantie financière apportée par un tiers (généralement une banque ou un assureur) est exigée et prend la relève du promoteur défaillant, pour apporter les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux[1]. L’ordonnance n°2013-890 du précise que cette disposition « s'applique aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015 »[2].
