ヘドニック・アプローチ

ヘドニック・アプローチ（hedonic approach）、は、差別化された財の特性ごとの需要や価値を推計するための「顕示選好」に基づくアプローチである。ヘドニック回帰、ヘドニック需要理論とも呼ばれる。

研究対象となる財を構成する複数の属性に分解し、それぞれの属性がどれだけ価値に寄与しているかを推定する。このためには、複合的な財が個々の特性に分解可能であり、それらの特性が市場で何らかの形で評価されていることが前提となる。

ヘドニック・モデルは通常、回帰分析によって推計されるが、取引事例比較法のような、より一般化されたモデルもヘドニック・モデルの特別なケースとして位置づけられる。

ヘドニック・アプローチは、不動産評価、不動産経済学、環境経済学、マーケティング調査、および消費者物価指数（CPI）の算出などで利用されている。例えば、不動産経済学では、ヘドニックモデルを用いて、住宅の面積や寝室の数といった住宅の特性に対する需要や支払意思額を推定することがある。環境分野での応用では、ヘドニックモデルは、他の住宅特性を一定に保った状態で、近隣の環境施設（公園など）が住宅価格に与える影響を推定することにより、環境施設の住宅価格への資本化を推定するためによく用いられる。CPI の算出では、ヘドニック・アプローチは製品品質の変化による影響を制御するために使用されます。マーケティング調査では、ヘドニックモデルは、ブランド名が価格に与える影響を判断し、そのブランド名によって製品に付加される増分価値を定量化することができる^[1]。代替効果による価格変動は、ヘドニック品質調整の対象となる。

不動産へのヘドニック・アプローチ

不動産経済学において、ヘドニック回帰分析は、建物のように不均質な財を研究する際の問題点を調整するために用いられる。個々の建物は大きく異なるため、建物の需要を一般的な形で推定することは困難である。代わりに、住宅は寝室の数、敷地面積、都心からの距離といった特性に分解できると仮定する。ヘドニック回帰方程式はこれらの属性（または属性の束）を個別に扱い、それぞれについて価格（加法モデルの場合）または弾力性（対数モデルの場合）を推定する。この情報は、異なる都市間の住宅価格比較や時系列分析に利用できる価格指数の構築に活用できる。CPI算出と同様に、ヘドニック価格設定は以下の目的に使用可能である：

住宅価格指数構築における品質変化の補正
特定の市場取引データがない場合における不動産の価値を評価する。
様々な住宅の特性に対する需要、および住宅需要全般を分析する。

ヘドニックモデルはマクロ志向の性質を持つため、個別評価のより厳密かつ具体的（文脈化は少ないものの）な手法と比較して、より一般的な評価アプローチを採用している。このため、大量評価に用いる場合、統一専門評価実務基準、すなわちUSPAPは、不動産鑑定評価におけるヘドニック回帰分析やその他の自動評価モデルの使用を規制する大量評価基準を定めている^[2]。

不動産以外へのヘドニック・アプローチ

ヘドニック・アプローチは空間経済学における仮説検証の手法としても用いられており、税務評価、訴訟、学術研究、その他の一括評価プロジェクトなどにも広く適用されている。評価手法は概ね、ヘドニック回帰分析を販売比較法の統計的堅牢性を高めた形態と位置付けている^[3]。これにより、ヘドニック回帰分析は、類似した（あるいは同一の）商品（例えば異なる二種類のキッチン用品セット）間の評価額が、追加的要因（鍋やフライパンが銅製か鋳鉄製か石製か、など、あるいはどのようなノンスティックコーティングが施されているか、あるいは施されていないか）や構成品（鍋用の蒸し器バスケットが付属しているか、最大の鍋がダッチオーブンであるかなど）によって大きく異なる可能性があるため、統一された商品の価値に強く影響を与えたり、ほぼ排他的に決定したりする。

歴史

ヘドニック・モデリングは、農地の需要と価格を評価する方法として1920年代に初めて発表された。しかし、ヘドニック回帰の歴史は、自動車価格と自動車の機能に関する分析であるChurch (1939)^[4]^[5]にその起源をたどることができる。ヘドニック回帰は現在、消費者物価指数（CPI）の作成に用いられている^[6]。