Loi Le Meur

Entre 2015 et 2023, le nombre de logements proposés en location meublée touristique en France a été multiplié par cinq, sous l'effet de la démocratisation des plateformes de réservation en ligne^[3]. En France, plus de 800 000 logements étaient mis à la location de courte durée au moment du dépôt de la proposition de loi, accentuant la pénurie de logements dans de nombreux territoires^[4].

Pour les porteurs du texte, le logement est devenu un instrument d'optimisation fiscale et de rendement. Dans les zones les plus tendues, des travailleurs ne peuvent plus résider sur leur lieu de travail, des entreprises déménagent faute de logements pour leurs salariés, et, dans les villes universitaires, 12 % des jeunes abandonnent leurs études faute de trouver un logement^[2]. Des locataires sont évincés de leurs logements transformés en meublés touristiques, et des familles ne peuvent plus vivre dans leur quartier d'origine en raison de la spéculation immobilière.

Plusieurs grandes villes européennes très touristiques avaient déjà pris des mesures radicales face à ce phénomène. Barcelone, par exemple, avait décidé en juin 2024 de ne plus renouveler les licences de locations saisonnières, dans l'objectif d'éliminer les locations touristiques à partir de novembre 2028. La loi Le Meur s'inscrit dans une démarche différente : elle n'entend pas interdire la location touristique mais encadrer et réguler ce marché^[5].

Avant la loi Le Meur, le régime fiscal du micro-BIC applicable aux meublés de tourisme était particulièrement avantageux : les meublés classés et chambres d'hôtes bénéficiaient d'un abattement de 71 % dans la limite de 188 700 euros de revenus locatifs annuels, et les meublés non classés d'un abattement de 50 % dans la limite de 77 700 euros. Ce dispositif, surnommé la « niche fiscale Airbnb », permettait à de nombreux propriétaires de percevoir des revenus locatifs très faiblement imposés, créant une distorsion avec la location nue dont l'abattement était de 30 %^[6].

Un premier amendement fiscal avait déjà été adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023), abaissant l'abattement des meublés non classés à 30 % dans la limite de 15 000 euros. Toutefois, en février 2024, le ministère de l'Économie avait autorisé les contribuables à continuer à appliquer les anciens taux pour les revenus de 2023. Le Conseil d'État avait annulé cette note fiscale le 8 juillet 2024, sans rétroactivité^[6].

La proposition de loi a été déposée le 28 avril 2023 à l'Assemblée nationale par la députée Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République), du Finistère, et Iñaki Echaniz (Parti socialiste), des Pyrénées-Atlantiques, rejoints par des collègues des groupes Renaissance, Socialistes, Horizons et apparentés^[2]. Le texte a fait l'objet de la procédure accélérée engagée par le gouvernement le 9 novembre 2023.

L'Assemblée nationale a adopté la proposition de loi en première lecture le 29 janvier 2024, puis le Sénat l'a adoptée à son tour le 21 mai 2024, dans des versions différentes^[7].

Une commission mixte paritaire (CMP), composée de sept députés et sept sénateurs, avait été convoquée pour établir un compromis entre les deux versions, mais la dissolution de l'Assemblée nationale annoncée le 9 juin 2024 par le président de la République, Emmanuel Macron, a interrompu le processus sans certitude qu'il soit relancé^[7].

Le Premier ministre Michel Barnier a décidé de convoquer une nouvelle CMP, qui est parvenue à un accord le 28 octobre 2024. Le texte a ensuite été adopté à l'unanimité par le Sénat le 5 novembre 2024, puis par l'Assemblée nationale le 7 novembre 2024, par 168 voix contre 54^[8]. La loi a été promulguée le 19 novembre 2024 et publiée au Journal officiel le lendemain^[1].

La loi modifie en profondeur le régime fiscal micro-BIC applicable aux revenus des meublés de tourisme, à compter des revenus perçus à partir du 1er janvier 2025^[9] :

• Pour les meublés classés et chambres d'hôtes : l'abattement fiscal est abaissé de 71 % à 50 %, avec un plafond de revenus locatifs annuels réduit de 188 700 euros à 77 700 euros ;
• Pour les meublés non classés : l'abattement est réduit de 50 % à 30 %, s'alignant ainsi sur la location nue, avec un plafond de revenus ramené de 77 700 euros à 15 000 euros par an.

Ces dispositions mettent ainsi fin à la « niche fiscale Airbnb » qui permettait aux loueurs de courte durée de bénéficier d'avantages fiscaux très supérieurs à ceux des bailleurs classiques^[8].

La loi soumet les meublés de tourisme au diagnostic de performance énergétique (DPE), afin d'éviter un phénomène d'éviction du parc locatif permanent au profit de la location touristique, laquelle échappait jusqu'alors à ces exigences^[10]. Le calendrier de mise en conformité est progressif :

• À partir du 21 novembre 2024 : tout logement nouvellement mis à la location en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d'usage doit afficher un DPE classé entre A et E ;
• À partir du 1er janvier 2034 : tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D, comme les logements loués en résidence principale.

En cas de non-respect de ces obligations, les propriétaires s'exposent à une amende de 5 000 euros par logement non conforme^[5].

La loi renforce considérablement les prérogatives des communes en matière de régulation des locations touristiques^[9] :

• La durée maximale de location d'une résidence principale en meublé touristique peut être abaissée, par délibération communale, de 120 à 90 jours par an, depuis le 1er janvier 2025 ;
• Les communes situées en zones tendues ou disposant de plus de 20 % de résidences secondaires peuvent instaurer des quotas de locations saisonnières ou créer des zones réservées aux résidences principales ;
• Le dispositif d'autorisation de changement d'usage, jusqu'alors réservé aux communes de plus de 200 000 habitants et à la petite couronne parisienne (ou celles disposant d'une délibération ou autorisation préfectorale), est étendu à toutes les communes sur simple délibération, sans autorisation préfectorale ;
• Les communes dotées d'un règlement de changement d'usage peuvent étendre ce règlement à tous les locaux ne relevant pas de l'habitation, pour réguler la transformation de bureaux en meublés touristiques.

La loi prévoit la mise en place d'un téléservice national d'enregistrement des meublés de tourisme, opérationnel au plus tard le 20 mai 2026. Ce dispositif généralisé remplacera les déclarations actuelles en mairie et permettra un recensement national de tous les loueurs. Le loueur devra apporter la preuve que le logement proposé constitue bien sa résidence principale, en fournissant son avis d'imposition^[9].

La loi modifie les règles de majorité au sein des copropriétés pour faciliter l'encadrement des meublés de tourisme^[6] :

• Tout nouveau règlement de copropriété établi à compter du 21 novembre 2024 doit mentionner explicitement l'autorisation ou l'interdiction de la location en meublé de tourisme, mettant fin à l'insécurité juridique liée à l'interprétation des clauses existantes^[11] ;
• Dans les copropriétés existantes dotées d'une « clause d'habitation bourgeoise » (c'est-à-dire dont le règlement interdit les activités commerciales), l'assemblée générale peut désormais voter l'interdiction des meublés de tourisme pour les résidences secondaires à la majorité des deux tiers des voix, au lieu de l'unanimité requise auparavant ;
• Tout propriétaire ou locataire souhaitant louer en meublé de tourisme doit en informer le syndic, lequel doit inscrire un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, modifié par la loi Le Meur, a fait l'objet d'une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portée devant le Conseil constitutionnel.

Cette QPC a été soulevée par la société civile immobilière de la Barge Rousse — rejointe par le Syndicat des Professionnels de la Location Meublée (SPLM) — à l'occasion d'un litige relatif à une délibération d'assemblée générale ayant voté l'interdiction des meublés de tourisme au sein d'une copropriété. La requérante soutenait que ces dispositions portaient une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre. La Cour de cassation avait transmis la question au Conseil constitutionnel le 18 décembre 2025^[12].

Par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a déclaré ces dispositions conformes à la Constitution. Il a jugé que le législateur avait poursuivi deux objectifs d'intérêt général : faciliter la lutte contre les nuisances liées au développement des meublés de tourisme dans les copropriétés, et lutter contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée. Il a en outre relevé plusieurs garanties encadrant la mesure : son champ d'application est limité aux seules résidences secondaires dans des copropriétés dotées d'une clause d'habitation bourgeoise, sa portée est restreinte (modification des règles de majorité, non des droits de jouissance fondamentaux), et l'interdiction est réversible^[12].

Le texte a recueilli un large soutien transpartisan à l'Assemblée nationale. Pour les rapporteurs, Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, la loi constitue une avancée nécessaire pour rétablir un équilibre entre les différentes formes de location et redonner des outils aux élus locaux confrontés à une crise du logement structurelle^[7]. L'association Alda, qui milite pour la protection des logements permanents au Pays basque, s'est félicitée de l'adoption du texte, saluant notamment la possibilité donnée aux communes d'instaurer des quotas et de renforcer les sanctions contre les fraudeurs^[13].

Du côté des professionnels du secteur et des investisseurs immobiliers, la loi a suscité de vives réactions. La revue spécialisée Gestion de Fortune a estimé que la réforme fiscale envisagée pouvait menacer la rentabilité de l'investissement en LMNP et décourager les investisseurs dans un marché déjà fragilisé^[14]. De son côté, le sénateur Iñaki Echaniz lui-même a regretté que l'abattement fiscal pour les meublés classés reste selon lui « trop généreux » et que le Sénat ait « fermement refusé » de l'abaisser davantage^[7].

Un an après son adoption, des premiers effets de la loi sont observés sur le marché. Selon le bilan d'activité du premier semestre 2025 du réseau Century 21, les ventes de résidences secondaires auraient chuté de 20 % au niveau national et de 43 % à Paris^[15]. La plateforme Airbnb aurait supprimé plusieurs dizaines de milliers d'annonces françaises sans numéro d'enregistrement valide depuis janvier 2025^[3]. Dans les communes touristiques à forte pression immobilière, certains propriétaires ont commencé à basculer vers la location meublée longue durée pour éviter les nouvelles contraintes.

Des effets négatifs ont également été signalés. À Hendaye, la commune est passée de 995 à 119 meublés touristiques en activité, ce que les commerçants locaux ont associé à une baisse de fréquentation touristique et à une perte de 2 000 visiteurs par jour en saison, entraînant des pertes de taxe de séjour estimées à 169 000 euros pour 2025^[15]. Le maire de la commune a souligné que ces mesures n'avaient pas encore provoqué de hausse visible du logement accessible pour les habitants.