Prêt viager hypothécaire
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Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un produit financier permettant à un propriétaire de débloquer des liquidités tout en conservant l’usage de son logement, en mettant en garantie son bien immobilier. Il est généralement destiné aux personnes âgées souhaitant compléter leurs revenus sans vendre leur résidence principale. Le remboursement du prêt, comprenant le capital et les intérêts, intervient en principe au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien.
Le concept de prêt viager hypothécaire trouve ses origines dans les dispositifs de viager et les hypothèques inversées développées dans plusieurs pays anglo-saxons dès la fin du XXᵉ siècle. En France, le PVH est lancé en juin 2007 par le Crédit Foncier de France, comme alternative au viager classique, permettant aux seniors de disposer de liquidités tout en restant dans leur logement, sans affecter leur succession immédiate.
Cadre juridique
En France, le prêt viager hypothécaire est encadré par le Code civil, le Code de la Consommation et le Code monétaire et financier. Le contrat de PVH repose sur la constitution d’une hypothèque sur le bien immobilier du souscripteur. Les principales caractéristiques légales incluent :
- Le maintien du droit d’usage et d’habitation par l’emprunteur, puisque le bien reste la propriété de l’emprunteur.
- L’absence de remboursement obligatoire pendant la vie de l’emprunteur, sauf rachat anticipé ou déchéance du terme.
- Intérêts annuellement capitalisés, c’est-à-dire intégrés au capital dû, remboursement du prêt à terme.
- Une asymétrie favorable aux héritiers : au décès de l’emprunteur, la dette est légalement plafonnée à la valeur du bien, tel qu’expertisé à ce moment-là. En pratique, au décès, si la valeur du bien excède la dette, le différentiel revient aux héritiers ; dans le cas inverse, la banque assume la perte.
Les intermédiaires proposant des PVH sont soumis aux mêmes obligations légales que les IOBSP (intermédiaires en opérations de banque et services de paiement) lorsqu’ils interviennent dans la distribution de crédits garantis par hypothèque ; avec l’interdiction absolue d’un démarchage au domicile.
