Village olympique de Montréal
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| Architecte | |
|---|---|
| Développeur | |
| Construction |
1976 |
| Coût | |
| Usage |
à l'origine, résidence pour athlètes; maintenant résidentiel et bureaux |
| Étages |
23 |
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| Propriétaire |
|
|---|---|
| Site web |
| Pays |
Canada |
|---|---|
| Ville |
Montréal |
| Quartier |
Rosemont |
| Coordonnées |
  |
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Le Village Olympique de Montréal, familièrement appelé les « Pyramides » ou le « Grand Hôtel », est un complexe immobilier montréalais constitué de deux tours construit à l'occasion des Jeux Olympiques d'été de 1976, comme résidence pour les athlètes.
Choix du lieu d'implantation
Entre la décision d'organiser des Jeux à Montréal, le 12 mai 1970, et le mois d'août 1973, Guy Legault, architecte directeur du service d'Habitation de la Ville de Montréal mandaté par le maire Jean Drapeau, travaille plutôt sur des solutions de logement des athlètes préservant au maximum les espaces verts. On cherchait aussi à faire que ces nouveaux logements soient plus facilement absorbés par le marché. L'idée initiale était même de rénover une partie du parc de logements vieillissants de Montréal pour loger les athlètes et d'en faire ensuite des logements sociaux. La SCHL, en tant que financeur du projet, ne souhaitait pas non plus reproduire le modèle d'un grand ensemble de logements sociaux déjà expérimenté pour les Habitations Jeanne Mance[4]. Les propositions de village décentralisé ayant été refusées par le Comité International Olympique au printemps 1972, le parc Viau est finalement choisi par le conseil municipal de Montréal comme emplacement du Village olympique le 14 juin 1973. Les golfeurs qui utilisaient ce terrain se voient promettre un terrain en remplacement dans Rivière-des-Prairies[5].
Choix des promoteurs
La tentative d'obtenir des projets pour le Village par l'intermédiaire d'un avant-cahier d'appel d'offres se solde par un échec. En l'absence de tout autre concurrent, le promoteur immobilier René G. Lépine est choisi en avril 1974. Son projet de pyramides est inspiré de la Marina-Baie-des-Anges construite entre 1968 et 1970 par l'architecte André Minangoy à Villeneuve-Loubet, en France[6].
Réné Lépine devient le principal maître d'œuvre du Village avec ses partenaires, l'entrepreneur Joseph Zappia, le promoteur Gerald Robinson ainsi que le courtier en immeubles Andrew Gaty. Tous sont actionnaires de l'entreprise Terrasses Zaroléga Inc., LTZ. Du 15 au 18 avril 1974, ils se rendent à la Marina Baie des Anges pour procéder sur place à un examen de cette construction en compagnie de l'architecte A. Minangoy.
Sont présents également à cette visite, Janusz Juszczyk, estimateur professionnel et Aimé Désautels, ancien architecte de la ville de Montréal qui travaillait alors pour la Communauté urbaine de Montréal. Ce dernier remet au maire Drapeau un rapport déconseillant la réalisation d'un tel projet dans le contexte de Montréal. Les promoteurs obtiennent cependant l'accord du maire en mai 1974 en dépit des rapports contraires de services de la Ville et notamment du service des finances.
Architecture
La conception architecturale du projet s'échelonne du 28 juin 1974, date d'acceptation du projet de pyramides par la ville de Montréal, à la fin de décembre 1974, date à laquelle la conception devient définitive et où commencent les travaux de construction.
Le bâtiment est la dernière œuvre majeure de l'architecte Roger D'Astous et de son associé, l'architecte Luc Durand, qui travaillait avec lui depuis deux ans[7]. Luc Durand était un des concepteurs de Place Dupuis, de Place du Cercle et des Tours Frontenac, érigées non loin entre 1970 et 1972.
Conçues pour accueillir plus de 10 000 personnes pendant les Jeux et quelque 3200 locataires après, les deux pyramides d’habitation de 21 et 23 étages, mesurent 300 mètres de long chacune sur une largeur d’à peine 14 mètres. Les appartements donnent d’un côté sur une coursive publique et de l’autre sur un balcon. Cette solution, expérimentée dès les années 1920 en Russie et en Hollande mais rarement utilisée en Amérique du Nord, avait pour but de favoriser la lumière, l'aération mais aussi les interactions sociales[8]. Le bâtiment, entièrement en béton pour s'harmoniser avec le parc olympique voisin, s'inspire de l'architecture brutaliste[9] et des pyramides d'Égypte.
L'orientation et le système de grandes terrasses, qui avait notamment pour but au départ d'offrir une vue sur Montréal aux athlètes, permet aujourd'hui de cultiver des végétaux sur les terrasses ensoleillées[9].
Financement
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La plupart des informations de ce paragraphe sont tirées du chapitre sur le Village Olympique du Rapport de la commission d'enquête sur le coût de la 21e Olympiade ou Commission Malouf (1980)[10].
Projet initial (octobre 1974)
Au départ, le coût du projet est évalué à 30 M$. On prévoyait de vendre les unités de logement au terme des jeux sous forme de condominium à des prix variant de 20 000 $ à 60 000 $ chacune mais cette option est finalement abandonnée[11]. Le projet de financement est difficile à boucler[12],[13] y compris en raison du statut du terrain qui était loué aux promoteurs dans le cadre d'un bail emphytéotique de 64 ans. Une bande de terrain entre la rue Sherbrooke et les immeubles à bâtir est par ailleurs cédée de fait aux promoteurs. Si cette bande de 122 pieds de large reste propriété de la ville, les promoteurs en ont en effet le droit exclusif d'occupation[14].
Le contrat finalement signé le 22 octobre 1974[15] entre le comité organisateur des jeux et les promoteurs prévoit que LTZ sera le propriétaire et l'entrepreneur général et que le financement sera assuré comme suit :
- 4 M$ financés par LTZ
- 20 M$ par un prêt de la Banque Canadienne Nationale assuré par la SCHL en première hypothèque
- 6 M$ (et plus en cas de dépassement de coûts) investis par le Comité Organisateur des Jeux Olympiques (COJO) sous la garantie d'une deuxième hypothèque.
Selon les termes de ce contrat, LTZ pouvait devenir propriétaire d'un immeuble libre de toute hypothèque en payant 20 M$ à la Banque Canadienne Nationale, premier créancier hypothécaire, plus dix fois le profit net de la meilleure année de location au COJO entre 1976 et 1982.
Explosion des coûts (décembre 1974)
Pour combler les besoins d'espace requis par le COJO mais aussi les exigences du code du logement et de la SCHLD, la superficie brute du projet augmentera de près de 45% et le volume de 55% entre la date de la signature du contrat principal (octobre 1974) et la date de l'arrêté définitif du concept le 16 décembre 1974.
On envisage d'abord de permettre ces surfaces supplémentaires par l'ajout d'une tour d'habitation pour personnes âgées devant les pyramides à construire par une société sans but lucratif et mise gratuitement à la disposition du COJO pendant la période des Jeux[5]. Cette solution de tour supplémentaire sera finalement abandonnée en octobre 1974 car LTZ, la SCHL et le COJO la trouvaient désavantageuse.
À la fin de la période de conception des bâtiments, le coût de construction est réévalué à 74 M$, auxquels s'ajouteront un autre 6.6 M$ pour des aménagements spécifiques aux jeux.
Coût final et enquête judiciaire (1975-1980)
Finalement, le coût du projet atteindra 95,5 M$. En raison de ses importants dépassements de coûts mais aussi de l'identification de toutes sortes de malversations, le chantier fera l'objet de perquisitions[16],[17],[18],[19]par la Sûreté du Québec et la Gendarmerie Royale du Canada en novembre 1975 et d'une longue enquête judiciaire pour complot, fraude et corruption.
Le rapport de la Commission Malouf (1980) montrera que l'écart de coût de 58 M$ par rapport à l'évaluation initiale se justifiait globalement comme suit :
- 44 M$ imputables à la période de conception: retard à commencer les travaux, augmentation des surfaces, amélioration de la qualité du bâtiment, honoraires des promoteurs;
- 14 M$ imputables à la période de construction : Travaux additionnels (terrassement, chute d'un panneau de béton, ventilation et climatisation), sous-évaluation et inflation.
Ce même rapport Malouf conclura que "Les autorités de la ville de Montréal, et en particulier le maire Jean Drapeau[5], ont fait preuve d'irréalisme, de mauvaise gestion et d'irresponsabilité en maintenant, jusqu'à la fin, l'exigence que le promoteur mette gratuitement le Village olympique à la disposition du COJO pendant la période des Jeux et cela, en dépit des avis, commentaires et opinions contraires ". Le rapport Malouf jugera para ailleurs que "Les promoteurs, Les Terrasses Zarolega Inc. (LTZ), ont profité et abusé de leur position de force dans leurs négociations avec le COJO pour lui soutirer un contrat qui leur était exceptionnellement favorable."
En particulier, étant donné que LTZ était à la fois le propriétaire des pyramides et l'entrepreneur général, le COJO n'aurait pas dû inclure de clause d'honoraires dans son contrat avec ce promoteur. Cette clause a eu pour effet d'augmenter le coût du Village de près de $4 millions et aurait permis au promoteur de récupérer sa propre participation financière au projet.
En 1976, le gouvernement québécois, entreprend des procédures d'expropriation pour prendre possession du Village et le bâtiment est confié à la Régie des installations olympiques (RIO). Le terrain appartient en principe toujours à la Ville.
