Deutsche Wohnen

Gründung und Börsengang

Die Deutsche Wohnen wurde 1998 von der Deutschen Bank AG gegründet. Grundstock bildete 1998 ein Wohnimmobilienbestand, der 1998 von der Pensionskasse Hoechst^[6] und vom Bundesland Rheinland-Pfalz erworben wurde.

Die Börseneinführung erfolgte im November 1999. Erst nach Aufhebung des Beherrschungsvertrages mit der Deutsche Bank AG ist die Deutsche Wohnen AG seit dem Juli 2006 eine unabhängige börsennotierte Aktiengesellschaft. Im Juli 2007 erwarb das Unternehmen die GEHAG.

Im Jahr 2012 übernahm das Unternehmen von der britischen Barclays Bank mit der Baubecon 23.500 Wohnungen zu einem Unternehmenswert von 1,24 Milliarden Euro.^[7]

Im November 2013 schloss die Deutsche Wohnen die Übernahme der infolge der Privatisierung der größten kommunalen Wohnungsgesellschaft Berlins entstandenen, im MDAX notierten GSW Immobilien AG erfolgreich ab.^[8]

Im Jahr 2014 plante die Deutsche Wohnen, die österreichische Conwert Immobilien Invest für circa eine Milliarde Euro zu erwerben.^[9] Das Vorhaben gelang nicht, da die Mindestannahmeschwelle nicht erreicht wurde.^[10]

Am 21. September 2015 teilte Deutsche Wohnen mit, mit dem Konkurrenten LEG Immobilien fusionieren zu wollen. Dies sollte durch einen Aktientausch erfolgen, bei dem die LEG-Aktionäre für zehn LEG-Aktien 33 neue Aktien der Deutsche Wohnen erhalten hätten. Insgesamt hätte das Volumen 4,6 Milliarden Euro betragen. Die Aktionäre der Deutsche Wohnen sollten nach der Fusion, die bis Ende 2015 abgeschlossen werden sollte, 61 % der Anteile am neuen Unternehmen halten, die LEG-Aktionäre die restlichen 39 %. Durch die Fusion wäre das nach Vonovia zweitgrößte Immobilienunternehmen Deutschlands mit 250.000 Wohnungen und einem Immobilienwert von 17 Milliarden entstanden.^[11][12] Im Oktober 2015 wurde bekannt, dass die Übernahme von LEG Immobilien auf Druck der Aktionäre von Deutsche Wohnen zurückgenommen wurde.^[13]

Übernahme durch Vonovia

Am 14. Oktober 2015 legte Vonovia den Deutsche Wohnen-Aktionären ein feindliches Übernahmeangebot über 14 Milliarden Euro vor, allerdings unter der Prämisse, dass die Fusion mit LEG Immobilien auf der Hauptversammlung am 28. Oktober 2015 abgelehnt werde und die Deutsche Wohnen keine wesentlichen Vermögensgegenstände mehr erwirbt.^[14] Am 22. Oktober 2015 sagte Deutsche Wohnen die eigene Hauptversammlung, die zur Übernahme der LEG notwendig gewesen wäre, aufgrund eines geänderten Votums einflussreicher Stimmrechtsberater ab.^[15] Deutsche-Wohnen-Vorstand und -Aufsichtsrat wehrten das als zu niedrig betrachtete Übernahmeangebot von Vonovia seitdem ab. Um ihre Eigenständigkeit und eigenen Wachstumsmöglichkeiten zu unterstreichen, schloss die Deutsche Wohnen im November 2015 mit der Patrizia AG einen Vertrag zum Erwerb eines Bestands von 13.600 Wohnungen (plus rund 2.000 weitere Einheiten im zweiten Halbjahr 2016) für 1,3 Milliarden Euro.^[16] Vonovia kündigte jedoch an, die Übernahme trotz dieses Erwerbs weiterzuverfolgen und legte den Aktionären am 2. Dezember 2015 ein offizielles Übernahmeangebot vor, nachdem das Unternehmen am 30. November 2015 von den eigenen Aktionären grünes Licht für die dazu notwendige Kapitalerhöhung erhalten hatte.^[17]

Nachdem sich Ende Januar 2016 abgezeichnet hatte, dass der anvisierte Aktienanteil von 57 % bis zum ursprünglichen Termin am 26. Januar nicht zu erlangen war, verlängerte Vonovia die Angebotsfrist bis zum 9. Februar und senkte gleichzeitig die Quote auf 50 %.^[18] Auch dieses Ziel konnte das Unternehmen nicht erreichen, da lediglich 30 % der Aktionäre das Angebot annahmen. Der Übernahmeversuch galt damit als gescheitert.^[19]

Im Mai 2021 wurde ein neuer Versuch bekanntgegeben.^[20][21] Das Bundeskartellamt genehmigte das Vorhaben.^[22] Die Mindestannahmeschwelle des freiwilligen Übernahmeangebots von 50 % aller Aktien der Deutsche Wohnen wurde jedoch bis zum Fristende nicht erreicht.^[23] Vonovia führte das auf das Verhalten von Hedgefonds und den hohen Anteil an von Indexfonds (ETF) gehaltenen Aktien bei der Deutsche Wohnen zurück.^[24] Im August 2021 folgte ein drittes Übernahmeangebot, das bis zum Ende der Annahmefrist 60,3 Prozent der Anteilseigner der Deutsche Wohnen akzeptierten, womit die Übernahme nunmehr gelungen ist.^[25]

Da laut Berechnungen der Deutsche Börse AG der Streubesitz an der Deutsche Wohnen unter 10 % gefallen war, schied sie zum 29. Oktober 2021 aus dem DAX aus und wurde durch die Beiersdorf-Aktie ersetzt.^[26] Allerdings wurde der Vorwurf laut, dass die Deutsche Börse den Anteil des Streubesitzes falsch berechnet hatte und damit das Ausscheiden aus dem DAX zu früh geschah.^[27][28] Von 2010 bis 2026 war die Aktie der Deutsche Wohnen mit Unterbrechungen Bestandteil des MDAX.^[29][30]

Sitzverlegung und Rechtsformänderung

Seit 2017 ist der Sitz der Deutsche Wohnen in Berlin – zuvor saß das Unternehmen in Frankfurt am Main. Ebenfalls 2017 änderte die Gesellschaft ihre Rechtsform von einer AG in eine Europäische Gesellschaft und heißt seitdem Deutsche Wohnen SE.^[31]

Anfang November 2017 kündigte das Unternehmen an, gegen den Berliner Mietspiegel eine Verfassungsklage einzureichen.^[32]

Im Jahr 2018 wollte die Deutsche Wohnen von der Predac Immobilien Management AG drei Wohnblöcke in der Berliner Karl-Marx-Allee kaufen. Das Landgericht Berlin stoppte Mitte Dezember die Übernahme per einstweiliger Verfügung: Für insgesamt 675 Wohnungen und 57 Gewerbeeinheiten wurde der Vollzug der Verkaufsurkunden bis auf Weiteres untersagt. Geklagt hatte Presseberichten zufolge die Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain (WBF), die bis Mitte der 1990er Jahre Eigentümerin der Wohnblöcke war. Berlins Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) begrüßte die Entscheidung: Nun habe der Berliner Senat mehr Zeit, den Mietern dabei zu helfen, die Wohnungen selbst zu erwerben und dann an eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft zu übertragen. Am 5. Januar 2019 wäre sonst eine Frist abgelaufen, die dies den Bewohnern ermöglicht hätte.^[33] Die landeseigene Gewobag, die Bezirksverwaltung Friedrichshain-Kreuzberg und der Senat hatten ein Modell entwickelt, um über das Vorkaufsrecht (siehe § 577 BGB) eine Rekommunalisierung der betroffenen Wohnungen zu erreichen.^[34]

Im April 2019 wurde berichtet, dass das Landgericht Berlin den Berliner Mietspiegel für rechtswidrig erklärt hat. Diesem fehle es an einer ausreichenden Schätzgrundlage. Geklagt hatte eine Tochtergesellschaft der Deutsche Wohnen. Die Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, Wibke Werner, kritisierte das Urteil als verwirrend und sieht Handlungsbedarf auf Bundesebene: Es bedürfe einer Rechtsverordnung für die Erstellung von Mietspiegeln.^[35] Im Juni 2019 gab der Berliner Senat bekannt, dass ab Januar 2020 ein fünfjähriger Mieterhöhungsstopp eingeführt werden solle.^[36] Am 25. März 2021 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass das als Mietendeckel bezeichnete Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) in der Fassung des Artikel 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11. Februar 2020 (Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 22. Februar 2020 Seite 50) mit Artikel 74 Absatz 1 Nummer 1 in Verbindung mit Artikel 72 Absatz 1 des Grundgesetzes unvereinbar und nichtig ist. Das Land Berlin habe nach der 2015 durch den Bund beschlossenen Mietpreisbremse keine Gesetzgebungskompetenz. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Macht der Bund von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch, verlieren die Länder gemäß Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetzgebung in dem Zeitpunkt („solange“) und in dem Umfang („soweit“), in dem der Bund die Gesetzgebungskompetenz zulässigerweise in Anspruch nimmt (sogenannte Sperrwirkung).^[37]

Organisation

Die Unternehmensgruppe gliedert sich in drei Ebenen: Das Dach bildet die Deutsche Wohnen SE, die als Holding zentrale Finanz- und Managementaufgaben wahrnimmt, wie Personalverwaltung, Kommunikation, Finanzierung und Assetmanagement. Die Immobilien des Konzerns sind in den sogenannten Asset-Gesellschaften zusammengefasst.^[38]

Der Vorstand ist gegenwärtig mit drei Personen besetzt. Diese sind Lars Urbansky (Chief Executive Officer, CEO), Eva Weiß (Chief Development Officer, CDO) und Olaf Weber (Chief Financial Officer, CFO). Der Aufsichtsrat besteht aus sechs Personen; Vorsitzender des Gremiums ist Fabian Heß.^[39]

Bestand

Die Deutsche Wohnen SE bewirtschaftete im Geschäftsjahr 2025 einen Bestand von 140.482 Wohneinheiten, 26.695 Garagen und Stellplätzen sowie 2.815 gewerblichen Einheiten mit einem Verkehrswert von über 23 Milliarden Euro. Die Wohneinheiten befinden sich unter anderem im Großraum Berlin (102.624), im Rhein-Main-Gebiet (8.520), in Dresden (7.353). Leipzig (6.300), im Rheinland (3.933), in Hannover (5.764) und in München (1.276).^[2] Zusätzlich errichtet, kauft und verkauft das Unternehmen Immobilien.

Früher betrieb die Deutsche Wohnen selbst Pflegeeinrichtungen und vermietete diese auch an externe Betreiber. Die geplante Veräußerung des Pflegeportfolios, unter anderem in Hamburg,^[40] konnte 2025 erfolgreich abgeschlossen werden.

Geschäftszahlen

Das Unternehmen erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2025 Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung von rund 1,3 Milliarden Euro und mit dem Verkauf von Immobilien rund 49,8 Millionen Euro.^[2]

Aktie

Die Aktie der Deutsche Wohnen ist im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet und wird auch über Xetra gehandelt. Seit Dezember 2010 war sie im MDAX notiert. Am 22. Juni 2020 stieg die Deutsche Wohnen SE in den DAX auf und ersetzte dort die kriselnde Deutsche Lufthansa. Die Deutsche Wohnen war damit neben Vonovia das zweite Immobilienunternehmen im Leitindex.^[41] Nach der Übernahme durch Vonovia gehörte die Aktie der Deutsche Wohnen zum MDAX. Zudem wurde sie in den wesentlichen Indizes STOXX Europe 600 und GPR 15 geführt und gehört bis heute zum EPRA/NAREIT.^[42]

Die rund 400 Millionen Inhaberaktien des Unternehmens verteilten sich im April 2026 wie folgt auf die Anteilseigner:^[43]

Weitere Informationen Anteil, Anteilseigner ...

Anteil	Anteilseigner
81,4 %	Vonovia SE, Deutschland Deutschland
10,2 %	WGP Legal Holdings Limited, Cayman Islands Cayman Islands
8,4 %	Sonstige/Minderheiten

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Die Dividende je Aktie ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen und die Dividendenrendite lag ab 2015 bei mehr als 2 %.^[44] Der Wert der Aktien selbst hat sich seitdem außerdem verdoppelt.^[44]

Die Wohnungspolitik in Berlin wirkte sich auf die Aktienkurse aus. Nach der Ankündigung des Senats, einen fünfjährigen Mieterhöhungsstopp (Berliner Mietendeckel) einzuführen, sank der Aktienkurs im Juni 2019 von über 42 auf zunächst auf 36 Euro,^[45] stieg aber später wieder auf über 50 Euro.^[46]

Denkmalschutz

Rund 30.000 Wohneinheiten des Unternehmens stehen unter Denkmalschutz.^[47] Infolge der Übernahme der GEHAG besitzt die Deutsche Wohnen vier UNESCO-Welterbe-Siedlungen in Berlin – die Hufeisensiedlung Britz, die Weiße Stadt,^[48] die Ringsiedlung Siemensstadt^[49] sowie die Wohnstadt Carl Legien. Diese Baudenkmäler stehen beispielhaft für den sozialen Wohnungsbau der Weimarer Republik.^[50][51]

Soziales Engagement und Sponsoring

In enger Zusammenarbeit mit den örtlichen Vereinen und Institutionen engagiert sich die Deutsche Wohnen in verschiedensten Initiativen und diversen Bereichen des öffentlichen Lebens. Hierzu zählen unter anderem der sogenannte DW-Fonds zur Förderung der Quartiersentwicklung des Falkenhagener Felds, Berlin-Spandau^[52] sowie die Unterstützung des Kinderhauses NaDu in Hannover-Sahlkamp.^[53]

Das Unternehmen betreut und unterstützt in langer Tradition aktiv Kunstprojekte. So besteht zum Beispiel eine Kooperation mit dem Bröhan-Museum, Berlin.^[54][55][56]

Die Deutsche Wohnen ist Haupt- und Trikotsponsor des Handballvereins Füchse Berlin.^[57][58][59]