Bail réel solidaire
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Le bail réel solidaire (BRS) est, en France, un dispositif d’accession sociale à la propriété, aidant des ménages aux revenus modérés à devenir propriétaires à un coût abordable, notamment dans les zones où le marché immobilier est tendu, qui sont aussi des zones où les prix sont habituellement élevés. Le BRS est réalisé avec l'intervention d'un organisme de foncier solidaire (OFS) qui est une foncière solidaire à but non lucratif. Il assure que le foncier et les logements produits dessus resteront en dehors du marché spéculatif sans durée limitée. Au , ce sont 3 709 logements en BRS qui ont été livrés depuis 2017, et 20 532 logements qui sont en projet (engagés ou en commercialisation).
Ce modèle d’accession social à la propriété, largement inspiré des Community Land Trusts anglo-saxons, initialement américains puis britanniques, et belges, est créé par un Amendement de la députée Audrey Linkenheld (PS) à la Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) de 2014, complétée par la loi pour la croissance et l’égalité des chances économiques (2015), elle-même complétées par des mesures fiscales : les organismes de foncier solidaire (OFS) et le bail réel solidaire (BRS), dont le cadre juridique est opérationnel depuis [1]. Ce bail est mis en place en 2017, en application de la loi du pré-citée[2].
Principes, avantages
Le foncier est dissocié économiquement du bâti. L'organisme de foncier solidaire (OFS) supporte le prix du foncier et cède les logements aux ménages à un prix équivalent au coût de production des logements (conception, construction, commercialisation...). Pour faire face à sa charge financière, l'OFS appelle une redevance mensuelle aux ménages. Le coût d’achat du logement est ainsi réduit de 20 % à 50 %.
La redevance varie fortement d'un OFS à un autre et d'une opération à une autre. Son calcul dépend à la fois du prix du foncier (plus il est cher, plus elle peut être élevée) et du modèle économique de l'OFS. Un OFS créé par une collectivité territoriale va financer une partie du foncier ou apporter des fonciers peu chers à son OFS, la redevance restera ainsi très basse. Pour en savoir plus sur les logiques de calcul de la redevance et les modèles des OFS : lire l'article de Virgile Mamelle-Perrot. La redevance moyenne constatée est de 1,12 € par m² habitable et dans 81 % des cas, l'augmentation de la redevance est indexée sur l'indice de référence des loyers[3].
En cas d'achat d'un logement BRS neuf, l'acquéreur peut financer son projet immobilier à l’aide d'un prêt aidé par l’État, comme un Prêt à taux zéro (PTZ)'[1].
Le ministère du logement met en place un simulateur[4] en ligne pour aider à trouver des logements proposés en bail réel solidaire (il est possible aussi de chercher les bien immobilier vendus en BRS sur les sites des Organismes de foncier solidaires, les sites d'annonce immobilières ou journaux d'annonces immobilières)[2].
La liste des organismes de foncier solidaire agréés par l’État est également disponible en ligne[5]. Chaque organisme définit sa politique de commercialisation. Certains disposent d’un site internet qui centralise leurs offres ; d’autres confient à leurs opérateurs promoteurs le soin d’assurer la commercialisation des logements en BRS. La moitié des logements livrés ont bénéficié d'un prêt Gaïa[Quoi ?] de la Banque des territoires pour la construction et 35% d'un prêt Action Logement. Moins de 10% des constructions de BRS sont financées grâce à un prêt bancaire traditionnel[3].
Durée du bail
Conditions d’éligibilité, d'achat et de revente
Pour bénéficier d'un BRS, les revenus du ménage ne doivent pas dépasser certains plafonds définis en fonction de la zone géographique. Le logement devra aussi être utilisé comme résidence principale[2].
Un décret publié au Journal officiel du précise qu'à compter du , pour acquérir un bien immobilier grâce à un bail réel solidaire (BRS) l'acheteur ne doit pas posséder[1] :
- un logement adapté à ses besoins et capacités financières, qu'il peut utiliser comme résidence principale ;
- un logement qu'il propose à la location, susceptible de lui procurer des revenus suffisants pour acquérir un bien immobilier du parc privé.
Ces obligations concernant son patrimoine immobilier devront être respectées au moment où il pourra vivre de manière effective dans son nouveau logement. Il devra signer une déclaration sur l’honneur pour l’attester[1].
Le décret précise aussi que le logement acquis grâce à un bail réel solidaire peut être loué à un tiers, à moins qu’une interdiction de mise en location soit mentionnée sur le contrat de bail. Le propriétaire doit le signaler au préalable à l'organisme de foncier solidaire avec lequel il a signé le bail réel solidaire, et préciser si tout ou partie du logement est loué, et pour combien de temps[2].
Cette dernière mesure fait débat car elle incite le recours aux locations de courte durée, alors que le BRS est déployé pour éviter l'accaparement du parc de logement à des fins de résidences secondaires ou de location touristique.
Après la signature d’un tel bail, le propriétaire peut revendre son logement quand il le souhaite, mais à un prix limité à celui auquel il l'a acheté, actualisé en appliquant la variation d’un indice choisi par l'organisme de foncier solidaire ; ce prix de vente peut aussi être majoré si des travaux d'amélioration du bien ont été effectués entre temps. Le futur acquéreur devra, lui aussi, être éligible au dispositif, et bénéficier d'un bail réel solidaire pour une durée minimum de 18 ans.
Le propriétaire peut également choisir de transmettre son logement à ses proches, ils devront alors répondre aux critères d'éligibilité du BRS[2].
