天神ビッグバン

福岡市では2005年に発生した福岡県西方沖地震を契機として、 警固断層の存在など地震リスクを踏まえた都心部建築物の耐震性向上や、老朽化したビルの建て替えが課題となっていた^[1]。しかし、天神地区は直線距離でわずか5kmの場所に福岡空港を有し、航空法に基づく建築物の高さ制限（制限表面）が設定されている。このため、1960年代～1980年代の規制下で建設された既存ビルを建て替える場合、現行の航空法や容積率規制が適用され、従来よりも規模が縮小するケースが多く、建て替えが進みにくい状況にあった。 また、オフィスやホテルの不足といった都市機能上の課題も指摘されていた。

2014年に福岡市が国家戦略特別区域（創業のための雇用改革拠点）に指定されたことを受け、天神交差点（中央区天神、地下鉄空港線天神駅が所在）から半径約500m圏内の約80haを「天神ビッグバンエリア」と位置づけ^[1]、航空法に基づく制限表面規制の特例承認や市独自の容積率緩和制度により、エリア内の老朽化したビルを耐震性に優れたインテリジェントビルへ建て替えを促すとともに、市が広場や歩行者空間などの賑わい・憩い空間を一連して整備する計画を打ち出した^[1]。具体的には、天神エリアが航空法の制限表面規定で約65mから76mの構造物高さ制限が加えられているところを、都市再生特別地区の制度を活用し、部分的に特例承認を受けて高さ約80mから115mの建築物建設を可能とし（既存のNTTコム福岡天神ビル電波塔の高さが115mあったため^[2]）、加えて都市計画決定に基づき建築基準法に基づく容積率を最大で800%から1400%程度に緩和し、10年間で約30棟の高層建築物の建設を促すというものである^[1]。

この取り組みにおいて、市は補助金を出すのではなく、規制緩和により民間投資を呼び込むことで高機能な大型ビル（ハード）に建て替え、より高付加価値なビジネス・企業（ソフト）を誘致することも狙っており、官民一体となって「県民所得の向上」「支店経済都市からの脱却」を目指す。2016年3月には「天神ビッグバンボーナス（天神BBB）」を創設。周辺ビルとの連続性や緑化など、デザイン性に優れたビル（2024年末までに竣工予定のもの）を対象に、更なる容積率緩和、ビルへのテナント優先紹介、都心周辺部駐車場の優先利用などのインセンティブを付与している。2020年8月、新型コロナウイルスの流行を受け、世界に先駆けた「感染症対応シティ」を目指すことを発表。感染症対策を実施するビル計画について、天神ビッグバンボーナスの適用期限を当初の2024年末竣工から2年延長。さらに複数街区にまたがる大規模再開発プロジェクトに限っては、2022年末までに概要を市に提出すれば2026年以降もボーナスが付与される。

福岡市は当初、2024年までの10年間に約30棟の建て替えを目標としていたが、2021年時点で目標を大きく上回る50棟あまりものビルが建て替え完了または進行中であり^[1]、九州一の繁華街「天神」の景観が一変することになる。2015年時点の試算によると、延床面積は約1.7倍の757,000㎡、雇用者数は約2.4倍の97,100人、建設投資効果は2,900億円、経済波及効果は8,500億円/年が見込まれている。

2014年（平成26年）

• 5月 - 福岡市が国家戦略特区（創業特区）に指定される^[3]。
• 11月 - 国家戦略特区の特例により、明治通り地区の高さ制限が、従来の67mから76mに緩和される。

2015年（平成27年）

• 2月 - 「天神ビッグバン」本格始動^[4]。
• 10月 - 水上公園の再整備に着手^[5]。

2016年（平成28年）

• 3月 - 天神ビッグバンボーナス（天神BBB）が創設され、デザイン性に優れたビルを対象に、容積率緩和などのインセンティブの付与を開始^[6]。
• 6月 - 水上公園供用開始^[7]。
• 8月 - 天神ビッグバンによる従業人口、ショッピング需要の増加に対応するため連節バス (Fukuoka BRT) を導入^[8]。

2017年（平成29年）

• 1月 - 福岡地所が高さ制限緩和適用案件1号である天神ビジネスセンターの計画を発表^[9]。
• 9月 - 明治通り地区の高さ制限がさらに緩和される。渡辺通りより西側は115m、東側は76m〜最大100mに緩和された^[10]。

2018年（平成30年）

• 1月 - 天神ビジネスセンターが着工予定だったが、高さ制限がさらに緩和されたため再設計をすると発表し延期。
• 5月 - 天神ふれあい通り地下通路供用開始^[11]。
• 8月 - 西日本鉄道は本社が入居する福岡ビルと隣接する天神コアの一体開発を発表^[12]。
• 9月 - 旧大名小学校跡地活用事業の計画が発表され、超高級ホテル「ザ・リッツ・カールトン」の誘致が明らかになる^[13]。
• 10月 - イオン九州と福岡地所が、建て替えが計画されているビルに入居している企業の一時的な移転先として、イオンショッパーズ福岡店の上層部をオフィスフロアにリニューアル^[14]。
• 11月 - 天神ビジネスセンターの新たな概要を発表。高さが76m(地上16階)から89m(地上19階)に変更された^[15]。

2019年（平成31年/令和元年）

• 1月 - 天神ビジネスセンター着工^[16]。
• 1月 - ヒューリックがヒューリック福岡ビルの建て替えを発表^[17]。
• 1月 - 三菱地所が天神イムズの建て替えを発表^[18]。
• 3月 - 福岡ビル閉館。
• 7月 - 旧大名小学校跡地活用事業着工^[19]。
• 10月 - 福岡市は福岡市役所北別館を翌年以降閉鎖し、民間企業による跡地活用を行うと発表^[20]。
• 11月 - 西日本鉄道とイオンモールは、既に発表済みの福岡ビルと天神コアに加え、隣接する天神ビブレも一体的に建て替えると発表^[21]。
• 11月 - 福岡地所がメディアモール天神ビルの建て替えを発表^[22]。

2020年（令和2年）

• 1月 - 福岡地所と住友生命は、天神西通りビジネスセンターと住友生命福岡ビルを一体開発すると発表^[23]。
• 1月 - 積水ハウスと日本生命は、それぞれが所有する福岡三栄ビルと日本生命福岡ビルの一体開発を発表^[24]。
• 2月 - 天神ビブレ閉館。
• 3月 - 天神コア閉館。
• 8月 - 福岡市は、新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえ、感染症対策を講じたビルを対象に 天神ビッグバンボーナスの適用に係る竣工期限を2024年末から2026年末に2年間延長すると発表^[25]。
• 8月 - 福岡三栄ビル、日本生命福岡ビル、メディアモール天神ビル閉館。
• 10月 - ヒューリック福岡ビル閉館。

2021年（令和3年）

• 3月 - 天神イムズや大丸福岡天神店がある天神一丁目地区の高さ制限が、従来の約76mから最大96mに緩和^[26]。
• 6月 - 天神西通りビジネスセンター、住友生命福岡ビル閉館。
• 7月 - 福岡市が公募していた市役所北別館跡地活用事業の優先交渉権者に福岡地所を代表とするグループを選定^[27]。
• 8月 - 天神イムズ閉館。
• 9月 - 天神ビジネスセンター竣工^[28]。
• 10月 - ヒューリック福岡ビル建て替え計画の概要を発表^[29]。
• 12月 - 日本生命と積水ハウスが天神一丁目北14番街区ビルの概要を発表^[30]。
• 12月 - 福ビル街区建替プロジェクト着工^[31]。

2022年（令和4年）

• 4月 - 福岡市役所北別館が閉館。
• 4月 - リッツ・カールトンが入居する旧大名小学校跡地の施設の名称が「福岡大名ガーデンシティ」に決定^[32]。
• 6月 - 住友生命福岡ビル・天神西通りビジネスセンター建替計画の概要が発表される^[33]。
• 7月 - 天神一丁目北14番街区ビル着工。
• 8月 - 因幡町通り地下通路供用開始^[34]。
• 8月 - 三菱地所がイムズ跡地に建設する「（仮称）天神1-7計画」の概要を発表^[35]。
• 11月 - ヒューリック福岡ビル建替え計画着工。
• 11月 - パルコや西日本鉄道など5社が福岡パルコと西鉄福岡駅ビル、新天町商店街を連鎖的に再開発する計画を発表^[36]。
• 12月 - 日本郵便とイオン九州は、福岡中央郵便局とイオンショッパーズ福岡店の段階的な建て替え計画を発表^[37]。天神北エリアでは初の案件となる。
• 12月 - 福岡市役所北別館跡地活用事業において、別件として発表されていたMMTビルとの一体開発が決定^[38]。
• 12月 - 水鏡天満宮を移設した上で周辺一帯を再開発する「天神一丁目15・16番街区」の計画概要が発表される^[39]。
• 12月 - 福岡大名ガーデンシティ竣工。翌月より順次供用開始。

2023年（令和5年）

• 1月 - 「(仮称)住友生命福岡ビル・西通りビジネスセンター建替計画」着工。
• 3月 - 福岡市は、福岡パルコと新天町商店街の再開発に合わせ、メルヘン通りの地下に新たな地下通路を整備すると発表^[40]。
• 10月 - 「天神ビジネスセンター2期計画」(MMTビル跡地)着工。

2024年（令和6年）

• 5月 - イムズ跡地「天神1-7計画」着工^[41]。
• 12月 - ONE FUKUOKA BLDG.および、ヒューリックスクエア福岡天神竣工^[42]。

2025年（令和7年）

• 1月 - ヒューリックスクエア福岡天神開業。
• 4月 - 天神ブリッククロス竣工^[43]。
• 4月 - ONE FUKUOKA BLDG.開業。
• 6月 - 天神住友生命FJビジネスセンター竣工^[44]。

2026年（令和8年）

• 6月 - 天神ビジネスセンターⅡ竣工^[45]。

2025年4月、福岡市は花や緑あふれる魅力的なまちを目指し、民有地での"見せる"みどりづくりを後押しする「グリーンビル促進事業」を開始^[55]。これは2023年に始動した「都心の森1万本プロジェクト」の一環で、都心部において緑化や環境に配慮したビル計画（2034年度末までに竣工予定のもの）に対して容積率緩和のインセンティブ（グリーンボーナス）を付与し建て替えや緑化を促す^[56]。対象エリアは天神交差点及び、博多駅から半径約500メートル圏内で「天神ビッグバン」、「博多コネクティッド」の事実上の後継事業。

主なプロジェクト

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名称	外観	高さ	階数	延床面積	竣工年月	事業者	建て替え以前
(仮称)福岡天神センタービル建替		105.97m	地上21階 地下3階	69,000m2	2028年度(予定)	野村不動産 竹中工務店	福岡天神センタービル
							野村不動産天神ビル
							野村不動産天神ビルⅡ
							伊藤ビル
							安藤ビル

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